Продажа долевой собственности через нотариуса

Содержание статьи:

1. Юридический статус долевого владения
2. Способы продажи доли: простой и сложный
3. Процедура: как провести продажу квартиры с долевым владением?
4. Ограничения и условия, связанные с несовершеннолетними

Продажа квартиры, дома или другой недвижимости, находящейся в долевой собственности, осложняется необходимостью согласования интересов всех владельцев долей и имеет ряд дополнительных процедурных этапов, по сравнению со сделками с индивидуальной собственностью. Рассмотрим основные особенности, нюансы и этапы.

Юридический статус долевого владения

Долевое имущество – это разновидность общей собственности, то есть когда у одного объекта имеется несколько законных владельцев. Чаще всего такие имущественные права возникают в следующих ситуациях:

• Когда объект передается по наследству, а наследников несколько. В этом случае предполагается распределение долевых прав в соответствии с завещанием или законодательством РФ.
• При разделе имущества, например, при разводе или в других ситуациях.
• После приватизации объекта, если на момент приватизации в квартире было зарегистрировано несколько человек.

Вот ключевые особенности юридического статуса:

• В отличие от совместного, в случае долевого владения выделяются конкретные доли каждого из собственников. То есть имущество разделено в определенных зафиксированных пропорциях, прописанных в правоустанавливающих документах.
• Доли являются идеальными, то есть предмет деления – право собственности, а не сам объект. Обладание 50% квартиры не означает, что кому-то принадлежит кухня и спальня, а кому-то – прихожая и гостиная. Выделение реальных долей на основе идеальных – дополнительная процедура, сопряженная с целым рядом сложностей, и возможная далеко не во всех случаях (она бывает возможна только по отношению к земельным участкам и домам, и то не всегда имеется техническая возможность).
• Имущество находится в общем пользовании, и его владельцы имеют одинаковое право на доступ и использование всех помещений объекта. Однако, законом предусмотрена защита интересов отдельных владельцев: ГК РФ предусматривает, что все участники долевого владения обязаны соблюдать интересы друг друга и не ограничивать реализацию прав на данное имущество.
• Дольщики связаны друг с другом правом приоритетного выкупа. То есть если один обладатель хочет провести операцию по продаже доли, он не может совершить сделку купли-продажи с третьим лицом без предварительного соблюдения определенной законом процедуры. Для этого он обязан сначала дать возможность воспользоваться другим дольщикам правом выкупить его имущество или отказаться от такого права, что позволит заключить сделку с посторонним покупателем.

Способы продажи доли: простой и сложный

Существует два способа распорядиться собственностью с таким правовым режимом: добровольная совместная продажа и продажа доли по инициативе одного из совладельцев (с возможным противодействием других совладельцев). Рассмотрим оба варианта.

Идеальный случай: продажа долевой собственности одной сделкой по общему согласию

В том случае, если все лица, владеющие долями, готовы провести сделку (например, если наследники хотят осуществить куплю-продажу полученной квартиры и разделить вырученные деньги), ситуация существенно упрощается.

• Куплю-продажу можно совершить одной сделкой с участием в качестве сторон всех обладателей доли (один покупатель и несколько продавцов либо несколько покупателей и несколько продавцов).
• В тексте одного договора купли-продажи «собираются» все доли, то есть 100% собственности на данную недвижимость.
• Кроме общей суммы сделки в договоре устанавливаются индивидуальные денежные вознаграждения каждого дольщика. Предполагается, что деление суммы, полученной в счет цены по сделке при отчуждении имущества, будет происходить в соответствии с идеальными долями, принадлежащими каждому из сособственников, однако, это не ограничивает стороны в возможности иным образом определить стоимость каждой доли.
• За счет минимизации количества сделок уменьшается государственная пошлина, так как она взимается от суммы договора, а не исходя из количества участников сделки.

Комментирует нотариус города Москвы

« Главный риск подобных сделок – отсутствие одного из дольщиков. Если предположить, что продажу доли осуществили, но обладатель 20% «потерялся», такая сделка по российскому законодательству будет ничтожной. Однако на сегодняшний день нотариусы очень внимательно изучают сделки по долевой собственности и исключают подобные ошибки. Но более актуальна другая проблема: найти общий язык со всеми дольщиками, на которых зарегистрирована квартира. Далеко не всегда продаже доли рады все владельцы.»

Сложный путь: продажа долей отдельными сделками

В соответствии с действующим законодательством каждый обладатель долевой собственности имеет право продажи доли независимо от других владельцев. Дольщики не имеют права вето, то есть они не могут заблокировать сделку. Однако существует ряд нюансов, которые нужно учитывать:

• Существующие владельцы наделены преимущественным правом выкупа. Это значит, что купле-продаже с третьими лицами должна предшествовать попытка продажи данного объекта существующим владельцам.
• Стандартный срок действия приоритетного права покупки составляет 1 календарный месяц с момента получения предложения о выкупе. Для того, чтобы начать процедуру, инициатор сделки рассылает владельцам долей предложения совершить сделку, указывая в ней цену, по которой объект выставляется на продажу и прочие параметры.
• Только если никто из действующих владельцев долей не изъявил желания расширить своё владение данной квартирой или домом, можно приступать к заключению сделки с лицом, желающим приобрести частичную собственность на квартиру.
• При оформлении отдельных сделок на каждую долю и пошлины уплачиваются по отдельности. Соответственно, даже если сумма контракта не высока, придется несколько раз уплатить минимальную пошлину.

Серьезно осложняется ситуация, если между владельцами существует конфликт, и они не могут прийти к соглашению касательно распоряжения квартирой. В этом случае существует ряд способов провести продажу доли, невзирая на противодействие:

• Направить владельцам официально оформленные и заверенные нотариусом предложения покупки с зафиксированной ценой и сроком рассмотрения по каналам связи, предполагающим обязательное подтверждение факта получения. В этом случае у вас на руках будет документ, подтверждающий отправку данного предложения, от которого ведется отсчет времени.
• Добиться принудительного выкупа через суд. Такой вариант возможен только в том случае, если сделку блокирует один владелец, и его доля ничтожно мала. Однако судебное разбирательство может занять немало времени.
• Провести сделку дарения. Рискованный способ, который помогает продать гражданину свою долю, невзирая на противодействие других владельцев, однако, строго говоря, эта сделка может считаться мнимой, а потому в случае судебного разбирательства имущественные права могут быть признаны ничтожными.

В правовой практике РФ распространены ситуации, когда родственники (или совладельцы) квартиры не желают продать имущество по согласию и препятствуют продаже квартиры. Однако, когда один из дольщиков все-таки проводит куплю-продажу, применяя все законные способы, возникает ситуация, когда квартира или дом попадают в общее владение с посторонним лицом, которое имеет полное законное право реализовать свое право на долю и заселиться на принадлежащую жилплощадь.

Не желая иметь с таким покупателем общий быт, остальные владельцы вынужденно начинают заниматься продажей, и в конечном итоге все равно продают доли. При этом уплачивая значительно более высокие пошлины из-за разрозненности сделок. Важно понимать, что если совладелец, имеющий право распоряжаться долями, решил во что бы то ни стало продать квартиру, оптимальный выход из ситуации – отдать предпочтение купле-продаже одной сделкой, найти покупателя и после завершения процедуры разделить полученные деньги согласно долевому принципу.

Процедура: как провести продажу квартиры с долевым владением?

Сделки по продаже квартир данного типа подлежат обязательной регистрации у нотариуса и предполагают следующие этапы:

• Подготовка пакета документов, включая правоустанавливающие. Если в сделке несколько участников, каждому необходимо подтвердить права на свои доли.
• Проведение подготовительных работ. Если требуется получить отказ от имеющихся владельцев – направление им соответствующих писем и получение от них отказа от приобретения долей недвижимости. Также может потребоваться согласие супруга и документы из обслуживающих организаций об отсутствии долгов.
• Подготовка проекта договора нотариусом и проверка законности операции. Подготовительный этап крайне важен, так как проверяются все нюансы и выясняется законность сделки.
• Проведение операции. Осуществляется расчет и подписание бумаг.
• Регистрация прав. После того, как договор подписан и сделка осуществлена, происходит изменение информации о правах собственности в государственных реестрах, где хранится информация о квартирах и других объектах недвижимости. Этим также может заняться нотариус, по заявлению участников сделки.

Ограничения и условия, связанные с несовершеннолетними

Реализация прав на продажу долей в квартирах может быть осложнена наличием в числе сособственников несовершеннолетних детей (в возрасте до 18 лет). В этом случае требуется получить дополнительный документ – разрешение органа опеки и попечительства (ОиП), которому придется доказывать, что права несовершеннолетнего ребенка не ущемляются из-за проводимой сделки.

Нотариус оказывает квалифицированную помощь в оформлении всех видов сделок купли-продажи общей долевой собственности. Записывайтесь на удобное время с помощью формы на сайте и приезжайте за профессиональными нотариальными услугами.

В центре Москвы	Онлайн запись	Бесплатная парковка	Различные формы оплаты