Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

• Депозит нотариуса при сделках
• Правовой механизм оплаты через депозит нотариуса
• Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью
• Стоимость депозита нотариуса при сделках с недвижимостью
• Коммерческие сделки через депозит нотариуса
• Процедура оформления депозита нотариуса при совершении сделки
• Преимущества проведения сделок с помощью депозита нотариуса
• Возможные условия выдачи средств продавцу с депозита
• Как нотариус осуществляет операции с деньгами?
• Отмена сделки: возможен ли возврат денег с депозита?

Всё чаще сделки по купле-продаже долей в ООО и недвижимости оплачиваются покупателями через депозит нотариуса. Этот способ позволяет не только безопасно передать деньги от покупателя продавцу, но и обеспечить дополнительную защиту интересов сторон, так как нотариус выдает деньги продавцу только при подтверждении выполнения условий сделки (например, регистрации прав на недвижимость в Росреестре и т. п.)

Такое нотариальное действие, как внесение денежных средств в депозит нотариуса, ранее использовалось в качестве средства исполнения обязательства должника перед кредитором при невозможности погасить долг иным способом. В 2018 году в законодательство внесли изменения, позволяющие депонировать (передавать на хранение) нотариусу движимые вещи, ценные бумаги, безналичные деньги. С этого времени расчет через депозит нотариуса стал широко использоваться при различных сделках, особенно при купле-продаже недвижимости, как удобный и надежный способ взаиморасчетов между сторонами договора.

Правовой механизм оплаты через депозит нотариуса

Депозит нотариуса урегулирован ГК РФ и Основами законодательства РФ о нотариате. Изначально данное нотариальное действие было внедрено как удобный и безоговорочный способ для должника выполнить свои обязательства перед кредитором. Однако, на практике оказалось весьма удобно и безопасно применять этот инструмент для расчетов при заключении сделок. Тем более, сделки всё равно оформляются нотариально, поэтому привлечение нотариуса и для расчета – весьма логичное и удобное решение.

Сейчас нотариальный депозит используется не только для оплаты задолженности перед кредитором в случае уже наступившей просрочки. Стороны любой сделки могут договориться о том, что он будет служить в качестве средства обеспечения исполнения обязательств. Так, заключая договор купли-продажи квартиры, можно совершать расчет через депозит нотариуса, который передает деньги продавцу после государственной регистрации права собственности. Если она не происходит, деньги возвращаются покупателю.

Это правило действует в отношении любых сделок: оказания услуг, поставки товаров, выполнения работ. При совершении условных сделок нотариус исполняет роль независимого посредника, или агента эскроу, который принимает и хранит сумму расчета, передавая ее бенефициару после выполнения оговоренных в соглашении условий.

Механизм работает следующим образом:

1. В договоре купли-продажи недвижимости или любом другом договоре, предполагающем сделку с отчуждением имущества на платной основе, предусматривается способ расчета – через депозит нотариуса.

2. Также в тексте документа предусматриваются условия, при выполнении которых продавец приобретает право получить деньги с депозита, которые внес покупатель.

3. После заключения договора на депозит, покупатель вносит на депозит нотариуса необходимые средства, сумма которых указывается в тексте документа. Вносить деньги можно как по безналичному расчету, так и в наличной форме.

4. Зачастую гражданин, получающий деньги по договору, должен осуществить необходимые действия. Например, предоставить документ, подтверждающий государственную регистрацию прав или внесение изменений в ЕГРЮЛ.

5. После того, как нотариус удостоверился в соблюдении условий выдачи средств, с депозита производится перечисление той стороне договора, которой эти деньги причитаются.

В результате обеспечивается дополнительная защита интересов сторон, а также исключается целый ряд рисков, о которых мы расскажем далее.

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

Купля-продажа недвижимости (дома, квартиры, земельные участки, гаражи) осложняется необходимостью регистрации перехода права на объект от продавца к покупателю. Эта процедура занимает определенное время (до 14 дней), и может быть приостановлена по решению Росреестра.

Все это время покупатель находится в «подвешенном» состоянии, если он выплатил продавцу деньги в момент подписания договора, а в случае мошенничества он может и вовсе потерять свои средства. В свою очередь, продавец зачастую отказывается подписать договор без получения оплаты. Безопасный и надежный способ расчета — депозит нотариуса, что гарантирует соблюдение интересов обеих сторон.

По закону нотариус при покупке квартиры требуется не всегда: это обязательно только при продаже долей, а также, когда в числе собственников есть несовершеннолетние дети, опекаемые лица. В остальных случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи не обязательно (участники могут это сделать по собственному желанию). Когда сделка с недвижимостью проводится через нотариуса, повышаются гарантии ее безопасности и сокращается время оформления документов.

1. После удостоверения договора покупки недвижимости нотариус направляет информацию о смене собственника в Росреестр.

2. Изменения в ЕГРН вносятся в течение 1 рабочего дня после оплаты государственной пошлины за регистрацию права, поскольку документы прошли нотариальную правовую экспертизу и законом срок их рассмотрения регистратором сокращен.

3. В договоре предусматривается расчет за недвижимость через депозит нотариуса, куда покупатель переводит деньги, либо передает их наличными.

4. По окончании регистрации и получения выписки ЕГРН, деньги перечисляются (передаются) продавцу.

Такая схема практически не оставляет лазеек для мошенничества, и существенно ускоряет процедуру оформления. Так, при подаче заявления в Россреестр на переход права собственности через МФЦ, новую выписку из ЕГРН можно получить не ранее, чем через 10–12 дней. Кроме того, подавать заявление продавец и покупатель должны совместно, что также требует договоренности и затрат времени на стояние в очереди.

Даже, если стороны совершили обычную письменную сделку купли-продажи недвижимости, это не мешает им провести оплату за продажу квартиры по договору (передачу денег) через депозит нотариуса, что послужит гарантией исполнения обязательств обоими участниками. Такой способ расчета должен быть предусмотрен договором, его копию нужно будет представить в нотариальную контору.

Передача денег при продаже квартиры через нотариуса устраняет риски покупателя, поскольку при возникновении проблем с регистрацией объекта, он может расторгнуть договор, забрать свои средства и приобрести другую недвижимость. Если же переход права состоялся, продавец получает деньги в полном объеме — необходимое условие по договору выполнено.

Стоимость депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Нотариальный тариф (госпошлина) за услугу установлен НК РФ и составляет 0,5% принятой в депозит денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ). Размер платы ежегодно утверждается решением областной (краевой) нотариальной палаты и одинаковый на территории всего округа. Так, в Москве в 2022 году стоимость УПТХ варьируется от 2 000 до 17 000 рублей.

Если производится нотариальное удостоверение сделки (покупка недвижимости через нотариуса), то за принятие в депозит денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке нотариальный тариф составляет 1 500 руб.+ 1000 руб. УПТХ.

Коммерческие сделки через депозит нотариуса

Актуальным вопросом гражданского и коммерческого оборота всегда остается проблема доверия контрагентов друг другу. Недобросовестные, а иногда и мошеннические действия, неисполнение обязательств по передаче товара, денежных средств, акций — нередкое явление в предпринимательской деятельности. Поэтому никто не хочет брать на себя дополнительные риски, связанные с предоплатой или отсрочкой платежа.

Проведение расчетов через депозит нотариуса снимает множество препятствий к заключению сделки, гарантируя ее безопасность. По закону нотариус вправе выступать в качестве агента эскроу, обязанность которого состоит в том, что он принимает на свой депозит денежные средства (иное движимое имущество), предназначенное для оплаты по договору и передает его другой стороне при выполнении определенных соглашением условий.

При расчетах через депозит нотариуса по соглашению сторон (депонирование) закон допускает передачу на хранение любых движимых вещей. Это может рукопись, ценная коллекция, диск с записью музыкального произведения, видеокассета, флеш-карта с программным кодом и так далее. Как правило, наличные деньги на депозит не принимаются. Собственно, их перечень ограничен только возможностями нотариальной конторы по организации хранения переданного имущества.

Нотариус не заключает договор со сторонами, он выполняет публичную функцию и действует на основании заявления участников сделки. На его деятельность по аналогии распространяются нормы об эскроу-агенте в той части, которая не охвачена нормами о депонировании (ст. 88 Закона о нотариате). Это означает, что ни депонент (сторона, внесшая средства в депозит нотариуса), ни бенефициар (получатель), не могут распоряжаться ими иначе, чем прописано в договоре.

Наиболее часто депозит нотариуса при сделках используется в следующих случаях.

• При неодновременном исполнении обязательств. Покупная цена уплачивается (переводится) на депозит эскроу агенту, а тот, при наступлении определённых обстоятельств, выполнении условий контрагентом, выплачивает деньги бенефициару, то есть стороне, которая должна её получить. Во многих случаях оплата через депозит нотариуса резервируется при сделках поставки товаров, выполнения работ, покупки товарных знаков, лицензий.

• Различные ипотечные и другие финансовые сделки, предполагающие длительный период исполнения. К этому же случаю можно отнести договоры долевого строительства — нотариус перечисляет деньги на специальный эскроу-счет только после представления акта приема-передачи объекта участнику ДДУ.

• Купля продажа бизнеса через депозит нотариуса. Предметом договора может быть коммерческая недвижимость, акции, доли предприятия. Во всех перечисленных случаях требуется процедура регистрации перехода прав, и полноценным собственником покупатель становится только после ее завершения. Соответственно расчет по сделке через депозит нотариуса — наиболее безопасный способ оплаты приобретаемого имущества.

• Слияние, поглощение бизнеса, создание совместных предприятий. При этом оплата через депозит нотариуса производится путем внесения ценных бумаг, которые передаются одной из сторон при наступлении оговоренных обстоятельств.

• Депонирование программного кода. Используется все чаще в связи с использованием программного обеспечения, созданного под заказ. Исполнитель опасается передавать исходный код заказчику, так как он может быть передан другой компании, а заказчик боится потерять его в случае банкротства исполнителя или по другим причинам. Нотариус может принимать на депонирование материальный носитель с содержащимся на нем программным кодом или ключом доступа к электронному хранилищу с данными. Условия выдачи депонированного имущества оговариваются в совместном заявлении заказчика и исполнителя.

При совершении сделки через депозит нотариуса (покупка недвижимости, продажа бизнеса, соглашения о поставке) депонирование денежных средств (имущества) производится на основании совместного заявления сторон. Помимо своих личных документов и реквизитов заявители представляют сам договор, копия которого остается в нотариальной конторе. Если сделка удостоверена нотариально, заявление может подать только должник по договору.

Проведение сделок продажи с передачей денег через депозит нотариуса — надежный способ обеспечения исполнения обязательств сторонами договора, страховка от банкротства обязанной стороны, рисков неисполнения обязательств по разным причинам. В договоре стороны должны определить, на основании каких документов нотариус должен сделать вывод о полном исполнении условий сделки и выплатить денежные средства (передать имущество) по требованию получателя.

При совершении коммерческих сделок расчеты по договору через депозит нотариуса выполняют обеспечительную функцию, гарантируя оплату за поставленный товар или оказанную услугу, независимо от текущего финансового положения должника. Средства, находящиеся на депозите, не пострадают даже в случае разорения банка: они не входят в конкурсную массу должника.

Процедура оформления депозита нотариуса при совершении сделки

Механизм оформления сделки не слишком видоизменяется при внедрении расчетов через нотариальный депозит. Схематично этапы заключения сделки можно охарактеризовать следующим образом:

1. Стороны договора посещают нотариальную контору вместе. Действие может совершаться лично или по доверенности.

2. Нотариус проводит удостоверение личности и переходит к рассмотрению сделки по сути.

3. Возможно предоставление собственного текста договора (если он был составлен предварительно) или получение услуги по подготовке текста от нотариуса. В этом случае необходимо будет сообщить специалисту все подробности и параметры планируемой сделки.

4. Стороны изъявляют желание рассчитаться через депозит нотариуса, после чего им будет предложено определить порядок расчетов. Здесь необходимо определить два ключевых аспекта: порядок и сроки внесения средств на депозит, а также условия выдачи средств с него. Все эти вопросы регулируются договорным условием сторон и могут определяться по-разному, в зависимости от их договоренностей. Наиболее распространенный вариант – внесение депозита сразу после подписания сделки, а выдача по факту предоставления подтверждения факта совершения необходимых по сделке действий, например – государственной регистрации права на имущество.

5. Также хорошей практикой является внесение условий отмены сделки и возврата средств с депозита нотариуса. Этот механизм позволяет защитить покупателя от «блокировки» своих средств и необходимости отстаивать свое право на возврат денег через суд.

В тексте договора обязательно должны быть указаны реквизиты сторон, на которые при необходимости нотариус перечисляет средства в безналичной форме.

Преимущества проведения сделок с помощью депозита нотариуса

В обычном гражданском обороте через депозит нотариуса чаще всего совершаются в сфере недвижимости: продажа, покупка квартиры, земельного участка, загородного дома. Это связано со спецификой их оформления — временным лагом между подписанием договора и регистрацией права собственности. Передача денег от покупателя продавцу через депозит гарантирует их сохранность и оберегает участников от мошенничества.

Применяя данный механизм для передачи средств, стороны получают целый ряд преимуществ. В рамках этой статьи мы сравним депозит с двумя другими популярными способами расчетов по сделкам: депозитная ячейка в банке и безналичное перечисление средств.

1. Минимальные издержки. Услуга депонирования у нотариуса обойдется намного дешевле, чем аренда банковской ячейки. А если речь о сделке с крупными суммами, то банковский перевод также может выйти весьма дорогостоящим из-за высокой комиссии.

2. Отсутствие рисков для обеих сторон. Нотариус выступает независимой третьей стороной, которая определяет соблюдение условий передачи средств. Поэтому оплата по сделке осуществляется только в том случае, если все условия выполнены. Такой подход позволяет предотвратить мошеннические операции.

3. Экономия времени. Как правило, все самостоятельные способы передачи денег сопряжены с затратами времени. В частности, для передачи через депозитную ячейку необходимо отправиться в банк, подписать договор аренды ячейки, заложить в нее деньги, на что уходит немало времени. Если же операция происходит через нотариуса, подписание сделки может быть синхронизировано с передачей денег.

4. Гарантия доставки денег продавцу. Покупатель, передавая средства нотариусу, может не сомневаться в том, что он полностью выполнил свои обязательства. Нотариус гарантированно передаст средства продавцу.

Поэтому депозит – более выгодный и удобный способ передачи оплаты по договору.

Возможные условия выдачи средств продавцу с депозита

Важный элемент размещения средств на депозите нотариуса при оформлении сделки – условия выдачи активов. Необходимо предусматривать такие условия выплаты, которые могут быть подтверждены документально (в идеале – чтобы сведения вносились в государственные реестры). Наиболее распространенными являются следующие условия выплаты:

1. Осуществление государственной регистрации перехода прав на недвижимость в Росреестре.

2. Подписание акта приема-передачи на определенные товары или работы.

3. Предоставление различных справок от компетентных органов. Например, если сделка касается жилой недвижимости, условием выдачи средств может быть предоставление справки, которая подтверждает отсутствие зарегистрированных в квартире лиц.

4. Внесение изменений в ЕГРЮЛ. Это условие применяется при купле-продаже долей в ООО с оплатой через депозит нотариуса. Условие позволяет удостовериться в том, что доля действительно была официально передана.

5. Прочие условия, которые могут быть подтверждены документально. В любом случае лицо, которое должно получить средства с депозита, приходит к нотариусу с подтверждающими документами.

Комментирует нотариус города Москвы

«Дополнительно в тексте документа могут быть прописаны определенные временные рамки. Например, у покупателя может быть 30 календарных дней на предоставление соответствующих документов, после чего сделка расторгается, и продавец получает право возвратить средства с депозита.»

Как нотариус осуществляет операции с деньгами?

Многих интересует, как нотариус выполняет операции с передаваемыми ему средствами. Законом запрещено хранить материальные ценности в нотариальной конторе, так как данная контора не является учреждением, предназначенным для безопасного хранения материальных ценностей. Поэтому решается данный вопрос следующим образом:

• Для хранения средств, поступающих для расчетов сторон обязательства, нотариусы имеют специальные счета в банках - публичные депозитные счета, куда перечисляют эти средства. Хранение собственных средств нотариуса на данных счетах запрещено, они открыты исключительно с целью предоставления возможности для расчетов между третьими лицами

Безопасность является одним из ключевых приоритетов, поэтому вся работа организована таким образом, чтобы исключить риск потери переданных нотариусу активов по каким-либо причинам.

Отмена сделки: возможен ли возврат денег с депозита?

Средства, находящиеся на депозите, по закону принадлежат лицу, которое их на этом депозите разместило. Однако, согласно статье 88 Основ законодательства РФ о нотариате, возврат производится только при согласии получателя либо по решению суда. В этой статье мы не затрагиваем тему судебного возврата средств с депозита, а что касается согласия, тут может быть два варианта:

1. Если условия возврата заранее прописаны в договоре, и стороны его подписали, контрагент считается априори согласным на возврат, если соблюдены указанные условия.

2. Если стороны заключили дополнительное соглашение о возврате средств. К примеру, если было принято решение расторгнуть сделку.

В любом случае важно заранее позаботиться о том, чтобы в договоре был предусмотрен правовой механизм отмены сделки и возвращения депозита владельцу денег.

В нашей нотариальной конторе можно получить подробную информацию о порядке использования депозитного счета нотариуса, уточнить все вопросы и порядок оплаты нотариального действия. Контора расположена в центре Москвы, график работы понедельник-пятница с 10:00 до 19:00. Записаться на прием можно по телефону и с помощью формы обращения на сайте.

В центре Москвы	Онлайн запись	Бесплатная парковка	Различные формы оплаты