Оформление договора купли продажи доли в квартире у нотариуса

Содержание статьи:

1. Специфика сделок с долями
2. Порядок заключения договора купли-продажи квартиры
3. Подготовка
4. Рассылка предложений о выкупе
5. Оформление сделки нотариусом
6. Отдельные нюансы отчуждения долей

Признание прав на квартиру за несколькими лицами остается распространенным явлением в России. Пользоваться и распоряжаться общей недвижимостью хозяева должны по взаимному согласию. Если один из владельцев решает заключить договор купли-продажи, предварительно он обязан уведомить об этом других собственников. С оформлением соглашения поможет нотариус.

Специфика сделок с долями

Правила отчуждения прав на общую квартиру закреплены отраслевыми федеральными актами. Договор составляют с опорой на предписания:

• статей 2, 8.1 и 250 ГК РФ;
• Основ деятельности нотариуса № 4462-1 от 11.02.93;
• закона № 218-ФЗ от 13.07.15.

В ходе удостоверения договора купли-продажи во внимание принимают письма ФНП России № 1033/03-16-3 от 31.03.16, № 168/03-16 от 26.01.16.

Особый порядок реализации долей обусловлен статусом жилых помещений. В ходе приватизации, наследования, дарения число собственников недвижимости может значительно увеличиваться. На практике встречаются случаи, когда квартиру передают десяти и более владельцам. Законодатель постарался пресечь бесконечное дробление, закрепив за действующими хозяевами преимущество при продаже. Подписанию возмездного договора должна предшествовать рассылка оферт. Действующие собственники могут заключить сделку с долями на озвученных продавцом условиях. Передать права на квартиру третьему лицу разрешено, если обладатели отказались от преимущества или уклонились от реализации этого права.

Обязательным условием действительности договора становится привлечение к продаже беспристрастного специалиста – нотариуса. Процедура удостоверения сводится к подтверждению соблюдения правил отчуждения доли. В ходе оформления все условия сделки детально обсуждаются с Продавцом и Покупателем, обеспечивается извещение заинтересованных лиц, проводится правовая экспертиза документов. Оспорить нотариальный договор купли-продажи практически невозможно.

Спецификой обладает и порядок регистрации недвижимости на нового владельца. При продаже жилых помещений, находящихся в общей собственности, участникам не требуется самостоятельно подавать документы. Заявление в территориальные органы Росреестра отправляет нотариус в электронном виде. Внесение сведений в ЕГРН об обладателе доли недвижимости в этом случае осуществляется регистрирующим органом в течение одного рабочего дня.

Комментирует нотариус города Москвы

«У Сторон договора по-прежнему остается возможность самостоятельно подать документы на регистрацию через МФЦ. Это условие должно быть отражено в договоре.»

Порядок заключения договора купли-продажи квартиры

Нотариальная форма для сделки с недвижимостью, находящейся в общей собственности нескольких лиц, является обязательной. Требование закреплено ст. 42 закона 218-ФЗ. Сделки с долями оформляют по особому алгоритму. Процедура включает несколько этапов.

Подготовка

До заключения договора покупателю предоставляют исчерпывающую информацию о недвижимости. Первоочередными являются правоустанавливающие документы на долю квартиры:

• свидетельства о наследстве;
• судебные решения о разделе имущества;
• акты о предоставлении в собственность;
• соглашения/договоры о приватизации, покупке, обмене и т.д.

Если права на помещение приобретались продавцом после 1997 года, необходимо запросить выписку из ЕГРН. Документ подтвердит также отсутствие арестов, залогов и иных обременений доли.

Комментирует нотариус города Москвы

«Примечание! Продать недвижимость может только собственник. Отчуждению подлежат доли, не обремененные арестами или ограничениями. Если объект находится в ипотеке, на заключение договора купли-продажи потребуется письменное согласие залогодержателя.

В случае отчуждения имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина, придется заручиться одобрением органов опеки. Разрешение составляется в письменной форме и удостоверяется печатью государственного органа. В большинстве случаев служба настаивает на зачислении средств от продажи на специальный счет. Альтернативой служит приобретение равноценного жилья на имя опекаемого собственника.

Обязательным является и получение справки о прописанных в квартире лицах. Условие о сохранении за конкретными людьми прав проживания признается существенным (ст.558 ГК РФ). Отсутствие его в тексте соглашения приведет к невозможности оформления квартиры у нотариуса. Сделка будет признана несоответствующей закону.

Рассылка предложений о выкупе

Обязанность соблюдения преимущественного права установлена ст. 250 ГК РФ. Формально пренебрежение нормой не влечет недействительности соглашения. Однако, оформление документов по сделке становится невозможным.

Перед продажей доли в квартире третьему лицу владелец должен составить и разослать оферты. Письменные уведомления надлежит вручить действующим собственникам недвижимости. Сделать это можно лично под подпись либо заказным почтовым отправлением с описью вложений. В предложении необходимо указать:

• стоимость доли;
• условия заключения договора;
• порядок отклика.

Отсутствие утвержденной формы извещения порождает немало проблем. Пытаясь воспрепятствовать сделке, недобросовестные совладельцы заявляют о нарушениях. Продавцов обвиняют в сокрытии реальных условий отчуждения долей. Во избежание подобных ситуаций рассылку оферт поручают независимому лицу. В этой роли вправе выступить нотариус (ст. 86 Основ). Специалист вручит грамотно составленное уведомление, зафиксирует дату оповещения. При уклонении от ответа купля-продажа состоится по истечении 1 месяца. Именно такой срок закон отводит на реализацию преимущественного права выкупа доли.

Оформление сделки нотариусом

Соглашение о продаже квартиры заключается в письменной форме. Стороны могут оплатить разработку договора в нотариальной конторе либо представить самостоятельно составленный проект. Условия сделки должны быть идентичными разосланной ранее оферте. Понижение стоимости или изменение других параметров обязывает вручать предложения повторно.

Договор должен включать подробное описание доли имущества, цену в рублях, порядок расчета, а также список проживающих в помещении лиц. Дополнительными пунктами могут стать правила передачи имущества, способы оплаты и другие условия.

Нотариус удостоверяет сделку после проверки дееспособности и правомочности сторон. В стоимость услуги входит:

• оценка законности отчуждения имущества;
• проверка комплектности документов;
• подготовка проекта договора с учетом условий, согласованных сторонами и его удостоверение;
• государственная регистрация в ЕГРН.

Заявление в Росреестр направляется в тот же день после подписания соглашения. Обязанность появилась у нотариусов в 2019 году.

Вознаграждение рассчитывается по тарифу, установленному ст. 333.24 Налогового кодекса РФ. Размер оплаты зависит от стоимости доли. Расчетной базой становится кадастровая стоимость или заключение независимого оценщика. Техническая, юридическая, консультационная помощь оплачивается отдельно. Прейскурант утверждается нотариальной палатой субъекта РФ  ежегодно.

Отдельные нюансы отчуждения долей

Нередко решение продать квартиру собственники принимают одновременно. Обратиться к нотариусу за удостоверением соглашения следует и в этом случае. Требования к форме сделки остаются неизменными. А вот время на реализацию преимущественного права выкупа долей можно сократить. Если каждый из владельцев оформит нотариальный отказ, продать квартиру будет возможно до истечения 1 месяца.

Отдельного внимания заслуживают конфликты. Жильцы, не являющиеся собственниками помещения, нередко пытаются воспрепятствовать сделке. Юридической возможности блокировки покупки у них нет. Если же участники сталкиваются с ограничением доступа в квартиру либо иным злоупотреблениями, необходимо обращаться в полицию. Недобросовестное поведение, подтвержденное протоколами правоохранителей, является основанием принудительного выселения граждан. Поскольку перечень жильцов отнесен к существенным условиям, заключение договора до разрешения вопроса не допускается. Исключение составляют случаи, когда приобретатель согласен на сохранение за конфликтными гражданами прав пользования помещением.

Нотариус оказывает помощь и в решении вопроса с расчетом сторон по сделке. Покупатель может внести деньги за приобретаемое имущество на депозит. Продавец получит сумму с такого счета после успешной регистрации сделки в ЕГРН. Риск утраты средств или обмана полностью исключен.

Оформить соглашение продажи с минимальными потерями времени, сил и денег поможет предварительная консультация. Побеседовать с нотариусом можно лично или по телефону. Клиенты получат исчерпывающую информацию о порядке, стоимости, сроках удостоверения, а также перечне необходимых документов.

В центре Москвы	Онлайн запись	Бесплатная парковка	Различные формы оплаты