Продажа унаследованного земельного участка

Законом разрешена продажа земельного участка, полученного по наследству. Есть нюансы вступления в наследство и непосредственной продажи, знание которых поможет избежать риска необязательных расходов, мошенничества, сложностей оформления. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи земли служит дополнительной гарантией безопасности, а в отдельных случаях - обязательным требованием закона. Рассмотрим, в чем особенности продажи унаследованной земли.

Что нужно знать при продаже унаследованного земельного участка

Продажа земельного участка по наследству отличается от типичных договоров купли-продажи объектов недвижимости. Оформление сделки возможно только в случае, если собственник получил нотариальное свидетельство о праве на наследство и зарегистрировал изменения в Росреестре.

Земля как объект продажи имеет ряд нюансов:

1. Продажа зданий на участке.

Одной из распространенных при наследовании земли особенностей являются разные собственники объектов на земле. Например, когда на одном участке расположено два дома и они принадлежат разным наследникам. В этом случае действует право преимущественной покупки другого собственника территории. Важно учитывать, что всегда оформляется продажа домов по наследству вместе с земельным участком, на котором они расположены.

2. Главный документ для любых операций с землей - кадастр.

По каждому участку, в том числе унаследованному, должна быть соответствующая запись в кадастровом реестре. Кадастровая стоимость служит основой расчета налогов и государственной пошлины.

3. Процедура межевания.

Межевание - вынос границ земельного участка в натуре или так называемая фиксация границ. Нотариус рекомендует провести эту операцию до сделки, поскольку приобретение участка без межевания может провоцировать серьезные проблемы с соседями и владельцами расположенных рядом объектов.

4. Соответствие целевому назначению.

Каждый участок относится к конкретной категории использования, что отражается в правоустанавливающих документах. Отступление от правил недопустимо. Например, нельзя землю сельскохозяйственного значения использовать под строительство зданий. По сельхозземле действует правило приоритетного выкупа для местных муниципальных органов и т. д. Продажа земли, полученной по наследству, у нотариуса позволит избежать риска ошибок в юридическом оформлении.

Нужно ли платить налог с продажи унаследованной земли

Физические лица уплачивают налог с продажи земли, полученной по наследству, если не соблюден порог владения имуществом в 3 года. Срок исчисляется с момента смерти наследодателя.

Пример. Гражданину Р. достался в наследство от отца, который умер в январе 2020 года, земельный пай. Сын решает продать унаследованную недвижимость сразу после перерегистрации. В этом случае его доход от продажи облагается НДФЛ. Если сделка была бы оформлена через время, а именно в январе 2023 и позже, подоходный налог платить не нужно.

Если физическое лицо в статусе резидента отчуждает земельный участок по наследству, налог при продаже составляет 13%. Если продавец - иностранец или лицо без гражданства, то есть нерезидент, НДФЛ равен 30% от стоимости проданного имущества. Юридические лица и ИП платят налог, исходя из выбранной системы налогообложения.

Срок внесения платежа - не позднее 15 июля следующего за сделкой года. Игнорирование требования влечет штраф от 20 до 40% неуплаченной суммы. То есть, если договор купли-продажи подписан в 2023 году, наследник выполняет налоговые обязательства в 2024 году. Этому предшествует подача в ИФНС декларации о доходах за прошедший год.

Налоговые льготы

Физические лица, продающие унаследованный земельный участок, вправе воспользоваться одной из двух льгот:

1. Налоговым вычетом, если не выдержан срок минимального владения наследством в 3 года.

Полученная от реализации недвижимости сумма уменьшается на 1 млн рублей - это размер имущественного вычета. Налог с продажи земли по наследству будет рассчитан с остатка.

Пример. Гражданин Н. получил в наследство по завещанию земельный участок стоимостью 1,5 млн рублей в 2020 году. В 2021 году он решает продать недвижимость по цене 2,5 млн рублей. Поскольку он владел участком менее 3 лет, налог рассчитывается следующим образом: (2500000-1000000)*13% = 195000 рублей.

В чем особенности продажи доли земельного участка

Специфика унаследованной земли часто заключается в том, что есть несколько новых собственников - наследников по закону и/или завещанию. Они сталкиваются с дилеммой, как продать земельный участок по наследству, если это долевая собственность. Продажа доли такой недвижимости всегда оформляется в нотариальной форме.

Идеальные доли земельного участка продать нельзя. Это отличительная особенность от реализации другой недвижимости. Идеальные доли с помощью процесса межевания преобразовываются в участки с реальными границами. Земля может оставаться в общей долевой собственности.

Унаследованный земельный участок может быть разделен между сособственниками по следующей схеме: выделение в натуре, присвоение каждому независимому участку кадастрового номера, кадастрового паспорта и другой документации. Но это возможно не всегда и решение принимается  наследниками.

Для чего нужен нотариус на сделках, связанных с реализацией земли

Нотариальная форма договора по отчуждению земельного участка обязательна, если унаследованная земля находится в долевой собственности, сделки оформляются индивидуальными договорами по каждой доле, одним из владельцев является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.

Продажа земли по наследству сопряжена с дополнительными рисками, поэтому участие нотариуса по желанию сторон во всех случаях служит дополнительной гарантией надежного правового положения. Кроме непосредственно нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка нотариус берет на себя следующие задачи:

• разработка текста договора или проверка предоставленного сторонами сделки соглашения на критерии соответствия требованиям закона, юридическую чистоту документа;

• получение  сведений о земельном участке из Росреестра и Кадастра, проверка объекта недвижимости на ограничения, аресты, запреты отчуждения;

• разъяснение прав, обязанностей, правовых последствий сделки сторон;

• обеспечение регистрации перехода права собственности на землю после удостоверения договора. Нотариус самостоятельно передает документы для внесения данных в Реестр.

Нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельного участка, полученного наследство, служит гарантией защиты от мошенничества.

Нотариус проверяет юридическую чистоту правоустанавливающих документов, убеждается в удостоверении прав третьих лиц (интересы супругов, несовершеннолетних детей), проверяет личности сторон сделки и подтверждает их свободу волеизъявления, упрощает процедуру регистрации.

Нотариальное удостоверение сделки по продаже унаследованной земли минимизирует риски, экономит время и усилия сторон, обеспечивает превенцию проблем и регистрацией прав, освобождает от необязательных затрат на услуги посредников и консультантов.

Ответы на частые вопросы по продаже земельного участка, полученного по наследству

Если я продал землю с домом по наследству, и цена сделки была ниже кадастровой стоимости, как в этом случае будет рассчитан налог?

« Доход, который будет получен от продажи участка, составляет налогооблагаемую базу. Если эта сумма будет ниже 70% кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года продажи, используется понижающий коэффициент 0,7. То есть, при расчете налога кадастровая стоимость умножается на 0,7. Это нижний лимит НДФЛ для продавца, если не используется налоговый вычет или уменьшение доходов на расходы. »

Могу ли я как наследник продать земельный участок, который достался моему отцу от государства и принадлежал ему на праве пожизненного наследуемого владения?

« Нет. В соответствии со ст. 267 ГК РФ единственный способ распоряжения такой недвижимостью - переход права собственности по наследству. Вы как наследник, узаконивший свои права, вправе владеть и пользоваться этой землей, но не продавать участок. »

После смерти отца 4 года назад мне достались дом и земля в наследство, как продать участок если я не обращался к нотариусу для принятия наследства, а просто остался жить в родительском доме? Других родственников нет.

« Для продажи унаследованного участка необходимы правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а именно свидетельство о праве на наследство и перерегистрация прав в Росреестре. Поскольку наследник только фактически вступил в свои права и не оформил их, с учетом истечения шестимесячного срока принятия наследства у нотариуса, он вправе обратиться в суд с вопросом об установлении факта принятия наследства и признания права собственности на имущество, приобретенное в порядке наследования. После этого возникает право полноценного распоряжения землей. »