Оформление договора купли продажи долей у нотариуса
Содержание статьи:
- Договор продажи доли недвижимости
- Покупка недвижимости в долевую собственность
- Особенности договора продажи доли земельного участка
- Договор купли-продажи доли предприятия
- Стоимость оформления договора купли-продажи доли через нотариуса
Многие виды имущества находятся в общей долевой собственности нескольких лиц, что осложняет, а иногда, и ограничивает, возможности свободного распоряжения такими объектами. В большинстве случаев договор купли-продажи долей требует нотариального удостоверения и выполнения определенных условий, что проверяет нотариус при удостоверении сделки.
На практике наиболее часто совершаются сделки по купле-продаже долей ООО и недвижимости: квартиры, дома, земельные участки, включая ипотеку долей (за исключением договоров с кредитными организациями). Все они в обязательном порядке, оформляются через нотариуса. Их особенность в том, что права собственности на перечисленные объекты требуют регистрации в государственных реестрах (ЕГРН, ЕГРЮЛ).
«В общей долевой собственности могут находиться и движимые вещи, например, автомобиль или иное транспортное средство. Однако в этом случае обязательное удостоверение договора купли-продажи нотариусом не предусмотрено законом, хотя стороны могут обратиться к нему по собственному желанию. Это целесообразно, поскольку стоимость отдельных ТС вполне соизмерима со стоимостью недвижимых объектов.»
Договор продажи доли недвижимости
Нотариальная форма сделки при отчуждении доли в праве на квартиру или дачный участок требуется согласно закону о регистрации прав собственности на недвижимые объекты (ст. 42 №218-ФЗ от 13.07.2015). Она не обязательна лишь в том случае, когда собственники одновременно продают все свои доли по одной сделке. При удостоверении такого договора нотариус проверяет соблюдение установленных законом условий.
-
При продаже доли в праве собственности на недвижимость продавец обязан уведомить других собственников объекта, так как они имеют право преимущественного выкупа ее по цене и на условиях, предложенных третьему лицу. Если они не выразят желания сделать это в течение 30 дней, продавец доли вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению. Нотариусу должен быть представлен письменный отказ других сособственников от покупки, либо документальное подтверждение о направлении уведомления (квитанция об отправке заказного письма).
-
Если доля в праве принадлежит несовершеннолетнему, опекаемому лицу, необходимо положительное согласование с органом опеки.
Кроме перечисленных документов, нотариусу потребуются:
-
паспорта участников сделки с отметкой о регистрации по месту жительства;
-
свидетельство о праве собственности на продаваемый объект (выписка из ЕГРН);
-
документы, на основании которых была приобретена квартира, дом (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве);
-
согласие супруга на продажу, если доля была приобретена в браке;
-
документы на земельный участок, если продается доля дома.
«Оформление договора купли продажи доли через нотариуса гарантирует его соответствие законодательным требованиям, как по существу, так и по форме, которая должна быть соблюдена. Это снижает риск оспаривания его в суде и признания ничтожным или незаключенным. При удостоверении документа нотариус разъясняет участникам положения закона под роспись, уточняет, что сделка совершается по доброй воле участников, без принуждения, и они находятся в здравом уме и твердой памяти.»
Покупка недвижимости в долевую собственность
Нередко продавец имеет весь объект в единоличной собственности, например, квартиру или дачный участок, а покупатели хотят приобрести недвижимость с выделением долей по соглашению. Такие сделки также должны быть удостоверены нотариально, даже если со стороны покупателей выступают супруги, а иногда и дети.
В этом случае, нотариус, оформляющий договор купли продажи долей, разъясняет супругам суть производимого нотариального действия. Любая собственность, приобретаемая в период брака, согласно Семейному кодексу является совместно нажитым имуществом. На него распространяется законный режим супружеской собственности — каждый имеет право на ее половину.
Если муж и жена по известным им причинам желают получить в единоличную собственность долю квартиры или иного объекта, они фактически меняют законный режим общей совместной собственности. Согласно Семейному кодексу это возможно двумя путями: составлением брачного договора и соглашения о разделе имущества. И то, и другое, требует нотариального удостоверения.
Когда в договоре купли-продажи предусмотрено приобретение недвижимости в долевую собственность супругов, орган Росреестра может отказать в регистрации, если договор не будет удостоверен нотариусом.
Особенности договора продажи доли земельного участка
Для приобретения доли в земельном участке заключается договор купли-продажи земельного участка в долевую собственность.
При удостоверении сделки купли-продажи доли в праве собственности на дачный или иной участок нотариус совершает проверку документов на соответствие договора купли продажи доли земельного участка требованиям Земельного кодекса и закона об обороте земель. Продавец должен представить сведения:
-
о наличии обременения земельного участка, ограничения использования в зависимости от вида разрешенного использования (выписка из ЕГРН);
-
об предназначении соседних участков, которые могут оказать влияние на выбор покупателя;
-
о наличии (отсутствии) разрешения на строительство.
Как и в отношении любой недвижимости, при заключении договора купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок, должны быть соблюдены правила преимущественной покупки продаваемой доли действующими с собственниками имущества. Лишь при отказе выкупить ее, она может быть продана третьим лицам.
Например, для продажи 1/2 доли дома и земельного участка, необходимо сперва получить отказ действующего сособственника от покупки. Только после этого долю в доме и участке можно продать третьим лицам.
Договор купли-продажи доли предприятия
Продажа доли в уставном капитале ООО требует удостоверения договора нотариусом (ст. 21 закона № 14-ФЗ от 08.02.1998).
Подробнее про продажу доли в ООО читайте в этой статье.
Стоимость оформления договора купли-продажи доли через нотариуса
Сумма оплаты за совершение нотариального действия включает государственную пошлину (размер установлен ст. 333.24 НК РФ) и плату за правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ). Размер последней ежегодно утверждается нотариальной палатой региона или города федерального значения. Таким образом, цена за удостоверение договора купли продажи доли у нотариуса одинакова во всех нотариальных конторах на территории области или иного субъекта федерации с учетом особенностей объекта сделки. В таблице приводятся тарифы, установленные в Москве на 2021 год.
Объекты сделки |
Госпошлина |
УПТХ |
Доли жилых и нежилых помещений, земельные участки, иная недвижимость |
0,5 % от суммы сделки, не менее 300 и не более 20 тыс. руб. |
6 тыс. руб, если в договоре указано больше 1 объекта — 7 тыс. руб. |
Ипотека долей в праве общей собственности на жилое помещение |
200 руб. |
8 000 руб. (один объект) |
Купля-продажа доли ООО (зависит от суммы сделки) До 1 млн руб. Более 1 млн до 10 млн руб Более 10 млн руб |
0,5 % (не менее 1 500 руб.) 5 000 руб. плюс 0,3 % от суммы, превышающей 1 млн. 32 000 руб. плюс 0,15 % от суммы, превышающей 10 млн. (всего не более 150 000 руб.). |
15 500 руб. (для физических лиц) 22 300 (для российских юридических лиц) 36 000 руб. (для иностранных юр. лиц, либо договора с опционом) |
Более точную стоимость определит нотариус при оформлении сделки с долями с учетом порядка распределения затрат, предусмотренных договором и льгот, установленных для отдельных категорий граждан (инвалиды, несовершеннолетние лица, участники ВОВ и БД на территории других государств).
В нотариальной конторе Е.О. Лексаковой совершают все нотариальные действия, связанные с куплей-продажей долей в праве собственности на недвижимость, предприятия, иные объекты собственности. Контора расположена в центре Москвы, вблизи трех станций метро. График работы ежедневный, включая субботу. Записаться на прием можно по телефону, электронной почте или WhatsApp.
- Договоры займа
- Договор ренты
- Договор дарения
- Договор купли-продажи недвижимости
- Договор залога
- Договор ипотеки у нотариуса
- Договор аренды
- Договор дарения квартиры
- Договор купли-продажи у нотариуса
- Договор купли продажи квартиры у нотариуса
- Договор мены
- Договор купли-продажи земельного участка
- Купля продажа недвижимости через нотариуса - риски, последствиия, нюансы