Продажа дома по наследству

• Проблема долевой собственности
• Право на землю под домом
• Налог с продажи дома по наследству
• Как продать дом по наследству без налога
• Продажа доли наследства в доме
• Ответы нотариуса на частые вопросы

У многих наследников, получивших имущество умершего лица, возникают сомнения по поводу того, как и когда им можно распорядиться. Например, когда и как продать можно дом, доставшийся в наследство, земельный участок или гараж, а также что делать, если недвижимость оформлена в долевое участие нескольких родственников. В этой статье вы найдете ответы на актуальные вопросы, интересующие наследников. Получение дома в наследство

Дом — это отдельный объект недвижимости и жилое помещение. Если умерший наследодатель владел им на праве собственности, дом входит в состав наследства на общих основаниях, его можно продать или разделить с учетом законодательных ограничений Земельного и Жилищного кодекса.

Имущество умершего лица может перейти к наследникам по завещанию или по закону. Они должны обратиться к нотариусу, представить документы наследодателя о праве собственности на недвижимый объект и другие необходимые документы для оформления наследства. Процедура длится шесть месяцев, после чего нотариус выдает обратившимся лицам свидетельство о праве на наследство.

В настоящее время нотариус обязан сам подать документы в орган Росреестра на переход права собственности к наследникам. Поскольку он передает информацию по каналам электронной связи, регистрация недвижимости проводится в течение одного дня, после чего нотариусу направляется новая выписка из ЕГРН, где наследники указаны в качестве собственников. Он отправляет ее наследникам, а по их желанию может распечатать документ на бумаге, заверив своей подписью и печатью.

Проблема долевой собственности

Если правопреемников несколько, они получат имущество умершего лица в общее долевое владение. Это усложнит продажу дома после вступления в наследство, если некоторые наследники не планируют в нем жить, и намерены продать унаследованную недвижимость. После получения нотариального свидетельства о праве наследники вправе составить соглашение о разделе наследства, так как долевая собственность может быть неудобна, особенно для правопреемников, проживающих в разных городах.

Составленное соглашение вместе со свидетельствами на наследство представляется в орган Росреестра, который на основании этого документа регистрирует дом на одного наследника. Соглашение — это сделка с долями недвижимости, или если в ней принимают участие несовершеннолетние, опекаемые лица, документ необходимо удостоверить у нотариуса.

Например, наследники могут договориться, что дом полностью переходит к одному из них, а он в свою очередь отдает им свои доли в другом имуществе или денежных вкладах, при этом раздел не обязательно должен быть равноценным.. Одному владельцу значительно проще продать дом после вступления в наследство, так как не требуется получать согласие всех участников долевой собственности и собираться вместе для проведения сделки.

Право на землю под домом

Частный дом всегда расположен на земельном участке, который мог быть предоставлен наследодателю для ИЖС, ЛПХ, садоводства, дачного хозяйства, для крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом само строение и земельный участок — два отдельных объекта недвижимости. Не всегда земля, на которой возведено строение, принадлежала умершему лицу на праве собственности. Она может быть государственной, муниципальной, предоставленной на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. Возникает вопрос, как продать дом после вступления в наследство, если участок не принадлежит наследнику?

Земельный кодекс устанавливает правило, согласно которому, при переходе права собственности на строение, находящееся на чужом земельном участке, в частности к наследнику, он приобретает право на использование соответствующей части земельного участка под домом на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник (ст. 35 ЗК РФ). При этом он получает право на приватизацию земли, если она находится в государственной собственности, и на преимущественное право покупки при ее нахождении в частной собственности. Получила в наследство дом: хочу продать!

Унаследованное имущество становится собственностью получившего его лица, и оно вправе распорядиться им по собственному усмотрению. Так, продажа дома, полученного по наследству, не отличается какими-либо особенностями по сравнению с другими объектами купли-продажи. Поскольку регистрация перехода прав на недвижимость в ЕГРН производится нотариусом, выдавшим наследственное свидетельство, у наследника обычно имеется выписка, подтверждающая его права на недвижимый объект.

Не имеет особенностей и договор купли продажи, доставшегося по наследству дома, он составляется по общим правилам и должен содержать:

• перечисление сторон сделки с паспортными данными;

• описание объекта продажи с указанием кадастрового номера;

• сумму продажи, условия, сроки передачи денег и имущества.

После согласования условий продажи и подписания договора, стороны обращаются в МФЦ и подают заявления в Росреестр на переход права собственности от продавца к покупателю. Если сделка представляет собой продажу дома, полученного по наследству, нужно представить следующие документы:

1. паспорта всех участников сделки;

2. договор купли-продажи (количество экземпляров соответствует числу продавцов и покупателей плюс один для Росреестра);

3. нотариальное свидетельство о праве на наследство от продавца (оригинал, с которого снимается копия);

4. платежная квитанция об оплате, либо расписка продавца в получении денег наличными.

Заявления в Росреестр от сторон, как правило, заполняет сотрудник МФЦ, там же можно заплатить государственную пошлину за услугу регистрации недвижимости через мультикассу (2 000 рублей). Процедура занимает обычно до 2-х недель, после чего в назначенный день покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан собственником, а также сторонам возвращаются экземпляры договора. Ожидать придется не меньше 2-х недель. Если сделка купли-продажи проводится через нотариуса, срок получения выписки составляет 1-2 дня. Нужно иметь в виду, что продать дом можно, только вступив в наследство официально, через нотариальную контору. Недвижимость оформляется на наследника в ЕГРН при наличии свидетельства о праве и заявления нотариуса в Росреестр, а это происходит не ранее чем через 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Продавец должен быть готов к тому, что покупатели еще до подписания договора, попросят показать выписку Росреестра о праве собственности, нотариальное свидетельство, а также уточнить у нотариуса, который его выдал, нет ли других претендентов на имущество. Также они могут проверить по базе судебных дел, что недвижимый объект не является предметом спора, судебного разбирательства между наследниками.

Налог с продажи дома по наследству

Любая сделка по продаже недвижимости в общем порядке облагается налогом. Продавец, получивший доход, обязан уплатить в бюджет 13 % от суммы договора. Декларация 3-НДФЛ заполняется им и направляется в ФНС до 1 апреля года, следующего за тем, в котором совершена продажа. Оплатить налог нужно до 1 июля.

Как продать дом по наследству без налога

Согласно действующему законодательству, налог с дохода физических лиц при продаже недвижимости, взимается, если объект находился в собственности менее 5 лет, а если он унаследован — менее 3 лет. Таким образом, наследник освобождается от уплаты налога при продаже дома, полученного по наследству, через три года, считая со дня смерти наследодателя.

Если наследственное имущество продается раньше, чем прошло три года, можно использовать несколько законных способов, чтобы уменьшить сумму налога.

• Заявить стандартный имущественный вычет в размере 1 млн рублей. На эту сумму можно уменьшить налоговую базу, что позволит рассчитать налог только с ее превышения. Например, дом продан за 2 млн рублей, а налог будет рассчитан с 1 млн, то есть в размере 130 тыс. руб.

• Если при продаже дома по наследству, наследники найдут документы, подтверждающие расходы наследодателя на его приобретение, налог можно снизить на эту сумму. Например, они продают дом за 3 млн руб., но смогли представить расписку продавца, что умерший родственник заплатил за него 1,5 млн руб. Налог уменьшится вдвое. Если наследодатель сам строил дом, то этот способ применить невозможно.

С 2021 года могут продать дом без налога семьи с 2 несовершеннолетними детьми, включая студентов до 24 лет, если до 30 апреля следующего года они приобрели жилое помещение большей площади, чем проданное. В данном случае срок владения объектом не имеет значения.

Продажа доли наследства в доме

При наследовании, особенно по закону, широко распространена ситуация, когда имущество умершего лица получает несколько наследников. В этом случае они становятся совладельцами, каждому принадлежит только часть в праве собственности на недвижимый объект. Можно продать долю дома, полученную в наследство, но это сопряжено с рядом трудностей.

Прежде всего, продажа долей жилой недвижимости совершается только через нотариуса. Собственник доли обязан соблюсти преимущественное право других сособственников на покупку. Он должен направить им уведомление о намерении продать долю и указать цену продажи. Если они откажутся от выкупа, или не дадут ответа в течение 30 дней, наследник вправе предложить свою долю любому стороннему покупателю. При удостоверении сделки купли-продажи нотариус обязан проверить исполнение закона продавцом.

Исключением является сделка, в результате которой продажа по долям производится всеми собственниками одновременно, то есть дом, доставшийся в наследство, продается полностью в рамках одного договора. При этом его нотариальное удостоверение не обязательно.

Иногда возникает вопрос, как продать долю в наследстве дома, если владелец несовершеннолетний? В этом случае сделка должна быть нотариально удостоверена, а также получено предварительное согласие на продажу от органа опеки, его обязательно потребует нотариус.

Ответы нотариуса на частые вопросы

Я вступил в наследство, оформил дом, хочу его продать. Когда это можно сделать?

«Сделку продажи можно совершить в любое время после получения нотариального свидетельства о праве и регистрации объекта в ЕГРН. То есть формально, через полгода после смерти наследодателя. С дохода придется уплатить налог, если недвижимость находится во владении менее 3 лет.»

Отец купил дом незадолго до смерти и не успел полностью получить имущественный вычет. Я могу воспользоваться правом на него?

«Нет, к наследникам переходит только имущество, но имущественные права, связанные исключительно с личностью самого человека, не наследуются. Наследник не вправе получать налоговый вычет, который был положен другому человеку.»

Можно ли продать дом без вступления в наследство у нотариуса? Я проживал в нем вместе с умершим отцом, и живу сейчас.

«Сделать это не получится, так как любой покупатель попросит выписку из ЕГРН, подтверждающую ваши права в отношении собственности на дом. Если вы не получали нотариальное свидетельство о праве, то зарегистрировать дом на свое имя не сможете. Соответственно у вас не будет права на его продажу.»

Я унаследовал дом с невыплаченной ипотекой, могу ли я его продать?

«Если вы вступили в наследство, то должны продолжить выплаты банку, так как вместе с имуществом приняли на себя долговые обязательства наследодателя. Недвижимость, находящуюся в залоге у банка, можно продать с разрешения залогодателя или полностью оплатив задолженность.»

В нотариальной конторе вы можете получить консультацию по любым вопросам, связанным с наследованием недвижимости: как продать дом, полученный в наследство, или долю в нем, узнать о нюансах и особенностях таких сделок. Нотариус ведет прием в будние дни до 19.00 вечера. Записаться на прием можно по телефону и с помощью формы на сайте.