Договор купли-продажи квартиры по ДДУ

Содержание статьи:

1. Как продать квартиру по договору долевого участия
2. Договор переуступки и его особенности
3. Необходимо ли согласие застройщика
4. Порядок оформления договора
5. Есть ли риски при покупке квартиры по переуступке права

Большинство потенциальных покупателей понимают, что весьма выгодно вкладывать деньги в недвижимость, ведь на стадии строительства квартиру по договору долевого участия можно приобрести по минимальной стоимости, а в готовом виде ее цена будет значительно выше. По этой причине многих интересует вопрос: есть ли возможность продать недостроенную квартиру, и что такое продажа квартиры по ДДУ? Такой вариант реален, и сейчас почти 15% жилплощади в новостройках реализуется дольщиками, которые вступили в долю в начале строительства.

Как продать квартиру по договору долевого участия

Следует помнить, что продажа и покупка жилья по ДДУ представляют собой разные виды сделок. Покупая квартиру, инвестор путем вложения своих денег в строительство дома превращается в дольщика. И только после сдачи дома в эксплуатацию получает право собственности на ранее оплаченную им жилплощадь. Поэтому важно досконально разобраться, что же такое продажа по ДДУ.

В данном случае дольщик, который частично или полностью оплатил квартиру, уступает свое право на нее другому лицу. Совершив сделку, этот гражданин становится всего лишь участником долевого строительства.

Комментирует нотариус города Москвы

Дело в том, что права собственности на квартиру, которая еще не достроена, не существует. Это значит, что здесь присутствует переуступка права требования с застройщика квартиры после постройки и сдачи дома.

Договор переуступки и его особенности

Свои права на жилплощадь дольщик уступает за определенную плату, размер которой должен быть зафиксирован в договоре уступки, который заключается между покупателем и продавцом. В юридической практике такая сделка носит название цессии. Ее суть состоит в закреплении смены дольщиков в договоре долевого участия, на основе которого его заключают. В результате сделки прежний дольщик теряет, а новый участник получает право покупки квартиры. Также к нему переходят все права и обязанности предыдущего дольщика по договору долевого участия.

В то же время, при передаче своих прав инвестор несет перед покупателем ответственность только за наличие самих прав. Он не отвечает за действия девелопера и допущенные им нарушения. Теперь новый дольщик будет решать проблемные ситуации, которые связаны со строительством жилья, только с застройщиком.

По договору цессии продажа квартиры может быть произведена только во время строительства дома. Причем, сделать это можно в любой момент от регистрации ДДУ до подписания приемопередаточного акта с застройщиком. Когда квартира уже получена дольщиком, то после регистрации права собственности она может быть продана по договору купли-продажи.

Необходимо ли согласие застройщика

Если прежний дольщик полностью расплатился с девелопером, то по закону при заключении договора переуступки разрешение застройщика не нужно. Однако в договоре долевого участия может быть предусмотрено требование наличия согласия застройщика на смену дольщиков. Значит, согласие нужно обязательно получить, ибо в противном случае сделку могут признать недействительной.

В случае, когда согласие не требуется, будет достаточно направить письменное уведомление о смене дольщика в строительную организацию. Во избежание в дальнейшем проблем с получением квартиры отправлять его лучше заказным письмом.

Если полная стоимость жилья дольщиком не выплачена, то одновременно с договором цессии необходимо подписание двустороннего соглашения о переводе долга на нового участника между старым и новым дольщиком. В нем указывается, что покупатель принимает обязательство полностью расплатиться с застройщиком и принимает на себя все долги по этому договору. Также требуется взять у девелопера письменное согласие на переуступку.

Нередко застройщики, пользуясь своим положением, требуют за свое согласие определенную плату. Обычно ее размер составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ. Если квартира приобретается в собственность по ипотечному кредиту, следует получить разрешение банка, выдавшего кредит.

Порядок оформления договора

Следует помнить, что покупки квартиры по договору долевого участия по переуступке являются достаточно рискованными. Бывает, что права на квартиру могут переуступаться несколько раз и иногда оказывается, что проданная по переуступке квартира принадлежит другому лицу. Поэтому перед подписанием договора нужно внимательно проверить все документы строительной организации и инвестора, а также правильно оформить сделку. Девелопер должен иметь в наличии:

• проект с указанием сроков начала и окончания строительства;
• разрешение на строительство объекта;
• регистрационные и правоустанавливающие документы на участок.

В то же время продавец передает новому дольщику документы, относящиеся к основному договору:

• Основной договор долевого участия с отметкой о регистрации в Росреестре в оригинале;
• Дополнительные соглашения и предварительный договор (если есть);
• Все договора переуступки на данную жилплощадь, заключенные раньше (если есть);
• Оригиналы всех имеющихся квитанций об оплате по ДДУ;
• Согласие застройщика на сделку (если необходимо);
• Разрешение супруга(и) на совершение данной сделки.

Также нужно выяснить у застройщика, не имеет ли участник просроченную задолженность или неуплаченную пеню, которая не указана в соглашении о переводе долга. Лучше требовать предоставления акта сверки всех платежей. Передача должна быть оформлена двусторонним актом приемопередачи. Если в соответствии с законом основной договор необходимо зарегистрировать, то и договор по переуступке подлежит регистрации. Это значит, что сделку можно считать завершенной лишь после регистрации договора уступки прав требования по договору долевого участия в Росреестре. Кроме того, продавец должен помнить, что с дохода, полученного от продажи квартиры, он должен будет заплатить предусмотренный законом налог.

Есть ли риски при покупке квартиры по переуступке права

Разумеется, покупка квартиры в ходе ее строительства у другого участника, а не у застройщика, имеет определенную долю риска. Предварительно следует убедиться, что продавец обладает тем правом, которое он переуступает иному лицу (в этом случае право требования квартиры с застройщика). Единственным подтверждением этого служит зарегистрированный договор ДДУ, уменьшающий возможные риски и исключающий то, что одна квартира будет продана дважды.

Очень часто дольщики переуступают свои права в связи с тем, что затягиваются сроки строительства, а качество строящегося объекта низкое. Поэтому, прежде чем совершать сделку, покупателю нужно внимательно изучить проект и документы застройщика. Нужно посмотреть, как ведется строительство и на какой стадии оно находится, проявить интерес к репутации строительной организации.

Покупателю нужно учесть еще одну особенность сделки. При возникновении обстоятельств, требующих расторжения договора долевого участия, возможен возврат только первоначальной цены ДДУ, которая бывает намного ниже стоимости, внесенной по договору переуступки.

Чтобы максимально избежать рисков при оформлении договора по переуступке права, перед заключением сделки необходимо заручиться поддержкой компетентного юриста. Нотариус предоставляет комплекс нотариальных услуг юридическим и физическим лицам. Мы предоставим необходимую юридическую помощь по оформлению сделки, подготовке других документов. Для связи с нами перейдите в раздел «Контакты», где есть все необходимые данные.