Оформление договора дарения квартиры у нотариуса

Содержание статьи:

1. Особенности дарения разных видов имущества
2. Сделки дарения квартиры
3. На что обратить особое внимание
4. Дарение долей в праве собственности
5. Что нужно учесть при составлении договора
6. Зачем оформлять договор у нотариуса
7. Основания для оспаривания сделки дарения
8. Документы для нотариального удостоверения сделки
9. Сколько стоит договор дарения у нотариуса

Одна из самых распространенных сделок между частными лицами — договор дарения имущества. Закон не требует ее нотариального удостоверения (за исключением отдельных случаев), но в большинстве случаев граждане обращаются для оформления дарения к нотариусу — это дает гарантию безопасности от оспаривания сделки через суд.

Особенности дарения разных видов имущества

Суть сделки дарения в том, что даритель безвозмездно передает (или обязуется сделать это в будущем) другому лицу принадлежащее ему имущество или освобождает одаряемого от какой-либо материальной обязанности перед собой. Она особенно выгодна для передачи имущества близким родственникам, поскольку в этом случае с одаряемого лица не взыскивается налог с дохода.

Комментирует нотариус города Москвы

«В зависимости от вида передаваемого в дар предмета, договор должен учитывать установленные законом ограничения для сделок с конкретными видами имущества. Так, нельзя дарить жилой, дачный дом без участка земли, на котором он построен, если они принадлежат одному и тому же лицу. Это требование земельного законодательства. Недвижимый объект должен состоять на учете в ЕГРН и принадлежать дарителю на праве собственности. На практике наиболее часто нотариально оформляется дарение квартир, комнат, долей в праве собственности на жилое помещение, и такие сделки имеют много нюансов.»

Сделки дарения квартиры

По общему правилу договор дарения совершается в простой письменной форме. Если стороны желают нотариально оформить его, они вправе обратиться к нотариусу. Переход права собственности на квартиру по договору дарения подлежит регистрации в ЕГРН. Существенные условия сделки, которые должны быть отражены в документе:

• точное описание объекта с адресом, другими реквизитами;

• указание основания владения дарителя (право собственности);

• указание на безвозмездность и безусловность дара.

Нельзя указать в договоре дарения квартиры, что она передается одаряемому после смерти дарителя. Такой договор будет ничтожным, так как со дня смерти гражданина в силу вступает наследственное законодательство. Момент передачи имущества при сделке дарения определяется подписанием договора. После регистрации перехода права собственности на имя одаряемого в ЕГРН подаренная вещь уже не принадлежит дарителю.

Исключением является договор, в котором содержится обещание подарить квартиру в будущем. В таком случае документ должен содержать дату передачи подарка или обстоятельство, при наступлении которого одаряемый приобретает право собственности в отношении подаренного предмета. Например, это может быть замужество, рождение ребенка, окончание вуза и так далее. После этого одаряемый имеет право требовать передачи имущества в собственность.

На что обратить особое внимание

1. При дарении квартиры одним из супругов может потребоваться согласие другого супруга, если она была приобретена в период брака.

2. Если собственник дарит недавно приобретенное жилье, за которое еще не полностью получил налоговый вычет, это не лишает его права получить вычет в полном объеме.

Частый вопрос. Гражданин подарил квартиру племяннику и умер до регистрации перехода прав собственности на нее. Может ли родственник зарегистрировать свои права на жилье после смерти дарителя?

Согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ запись о смене собственника вносится в ЕГРН по совместному заявлению участников сделки. Если договор дарения нотариально удостоверен, переход прав может быть зарегистрирован по заявлению одной стороны или нотариуса. Однако, чаще всего такие случаи приводят к судебным разбирательствам между одаряемым и родственниками умершего до регистрации перехода права на квартиру дарителя.

Дарение долей в праве собственности

Владелец доли квартиры вправе распоряжаться ею любым способом, в том числе подарить членам семьи, посторонним лицам. При этом уведомлять других собственников о своем намерении он не обязан, такое требование действует только при продаже и залоге доли.

Что нужно учесть при составлении договора

1. Требуется письменное согласие супруга, если жилье приобретено во время супружества. Если даритель на момент приобретения имущества в браке не состоял, надо отразить это в тексте договора.

2. От имени детей до 14 лет закон запрещает сделки дарения.

3. По закону договор безвозмездной передачи доли квартиры должен быть удостоверен нотариально. Исключение: когда все собственники дарят свои доли в рамках одной сделки третьему лицу - чаще всего родственнику.

4. С 29.12.2020 возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют лица без их совместного присутствия у одного нотариуса. В случае отчуждения недвижимости по такому договору хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта

Зачем оформлять договор у нотариуса

Это обязательно по закону только при дарении долей в праве собственности на недвижимость. Однако и в других случаях целесообразно оформить договор дарения квартиры через нотариуса, для чего есть веские основания. 

Второе основание — нотариальная сделка сводит к минимуму риски участников, связанные с возможными претензиями третьих лиц и оспариванием ее действительности через суд. В 90 % случаев договор дарения квартиры оспаривают родственники дарителя, которые лишаются права наследовать ее по закону.

Основания для оспаривания сделки дарения

1. Нарушение закона. Так, пп.4 п.1 ст.575 ГК РФ запрещается сделка дарения между коммерческими организациями. Согласно позиции ВАС РФ договор дарения будет признан ничтожным и в случае, когда он составлен между индивидуальными предпринимателями (Определение № ВАС-19403/13 от 20.01.2014).

2. Фиктивность (притворность) сделки. Оспаривающая сторона должна представить документальное подтверждение, показания свидетелей о том, что взамен подаренной квартиры даритель получил деньги или другие услуги (прикрытие купли-продажи).

3. Совершение одаряемым преступления против дарителя, что подтверждается приговором суда, вступившим в силу.

4. Договор дарения подписан недееспособным лицом или лицом, не способным осознавать свои действия в силу заболевания или иного порока воли (наркомания, алкоголизм).

Последнее основание особенно часто используется при оспаривании договора дарения. Однако, при нотариальном удостоверении документа доказать суду наличие таких обстоятельств очень сложно. При сопровождении сделки нотариус проводит всестороннюю проверку сторон: паспортных данных, наличия судебного решения о признании участников недееспособными. Кроме того, если стороны не возражают, он может вести видеосъемку процедуры удостоверения договора, этот материал тоже служит доказательством в суде.

Комментирует нотариус города Москвы

«Если участники опасаются судебных споров по инициативе «обиженных» потенциальных наследников, нотариус рекомендует представить справки из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что они не состоят на учете, и заключение врача-специалиста об отсутствии препятствий к заключению сделки. Все перечисленные меры сделают невозможным оспаривание дарения по причине неадекватного состояния дарителя.»

При оформлении договора дарения нотариус проставляет на нем удостоверительную надпись, свою подпись и печать. Перед этим он зачитывает документ вслух, разъясняет сторонам последствия сделки, удостоверяется в свободном выражении сторонами своей воли. Участники ставят подпись о том, что они предупреждены обо всех условиях. Поэтому в суде практически невозможно доказать, что даритель действовал под давлением, чужим влиянием и не руководил своими действиями.

Документы для нотариального удостоверения сделки

Законодательно установленный перечень документов, необходимых для оформления дарения, отсутствует. В каждом конкретном случае он может отличаться. Если предметом сделки является квартира, то потребуются:

• паспорта дарителя и одаряемого;

• документы, подтверждающие право собственности на объект (договор, свидетельство, выписка из ЕГРН);

• письменное согласие супруга, если квартира НЕ была получена дарителем безвозмездно (по наследству, в виде подарка, в связи с приватизацией).

 Нотариус может рекомендовать дополнительный список документов в зависимости от обстоятельств, сопровождающих сделку и личностей сторон.

Сколько стоит договор дарения у нотариуса

Все нотариальные действия в нашей стране (как и в других) облагаются государственной пошлиной. Ее размеры установлены Налоговым кодексом РФ. Дополнительно к этому оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса по оформлению договора дарения квартиры (УПТХ). Цены устанавливаются региональной нотариальной палатой, их обязаны придерживаться все нотариальные конторы в пределах региона. Ниже в таблице приведена стоимость удостоверения дарения через нотариуса, предметом которого выступает жилое помещение в Москве.

С финансовой точки зрения договор дарения квартиры выгоднее для одаряемого, чем завещание в его пользу, так как стоимость его оформления у нотариуса обычно получается ниже. Кроме того из завещанного имущества придется выделить долю обязательным наследникам. Выбор за собственником имущества.

В нашей нотариальной конторе удостоверяются все виды договоров. Мы работаем в центре Москвы, рядом три станции метро: «Охотный ряд», «Театральная», «Чеховская». График приема посетителей ежедневно, включая (в период с октября по май) субботу. На удобное время можно записаться по телефону, в чате WhatsApp, по электронной почте.

В центре Москвы	Онлайн запись	Бесплатная парковка	Различные формы оплаты