Оформление договора мены у нотариуса

Содержание статьи:

1. Особенности договора мены
2. О предмете мены
3. Обязательства и ответственность сторон
4. Преимущества заключения договора мены у нотариуса
5. Стоимость удостоверения договора мены у нотариуса

В настоящее время сделки по купле-продаже имущества превалируют по сравнению с обменом. В то же время, иногда заключается договор мены через нотариуса, как между физическими, так и юридическими лицами.

Такая сделка удобна и экономит время в следующих ситуациях:

• у сторон отсутствуют финансовые средства для приобретения интересующего объекта, предмета;

• договор мены заключить быстрее, чем проводить продажу имеющегося актива для получения нужных средств;

• обе стороны сделки удовлетворяет эквивалентный обмен или с доплатой на предметы мены.

Особенности договора мены

К сделкам по обмену материальными ценностями применяются общие правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК). Так, в договоре должны присутствовать следующие положения.

О предмете мены

Предметами обмена являются товары, вещи, то есть материальные объекты. Существенными условиями договора являются: наименование, описание и количество вещей (товара). Закон прямо не запрещает обменивать вещи на имущественные права, например, уступку права требования имущества от третьего лица, или другие ценности. Однако нужно, иметь в виду, что при возникновении судебного спора, он рассматриваться по правилам гл. 24 ГК РФ, которой предусмотрены специальные нормы для отчуждения таких объектов, право требования.

Пост. Президиума ВАС № 69 от 24.09.2002 года установлено, что не являются договорами мены двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги. Дополнительно нужно учитывать следующие особенности:

• если в договоре не описано наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным;

• с момента внесения в договор условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости предмета, отношения между сторонами регулируются нормами о купле-продаже;

• передача вещи одним участником сделки товарного обмена другому не свидетельствует о выполнении обязательства, если не исполнены другие условия по договору;

• допустимым является производство продукции из полученного по договору мены сырья и исполнение встречного обязательства путем передачи ее другой стороне сделки;

• предметы обмена считаются неравноценными, и производится доплата только в случае, когда это прямо указано в договоре.

Комментирует нотариус города Москвы

«Обмен объектами недвижимости подразумевает регистрацию перехода прав в ЕГРН по заявлению лиц, участвующих в сделке. В качестве основания в орган Росреестра представляется договор мены. Сделка не освобождает сторону, меняющую долю в праве на недвижимость, от обязанности уведомлять об этом других сособственников жилья с тем, чтобы они могли реализовать свое право преимущественной покупки доли.»

Обязательства и ответственность сторон

В договоре мены должны быть прописаны обязательства сторон:

• срок исполнения;

• вид документа, подтверждающего передачу (акт);

• может быть условие о разнице в цене и доплате;

• стороны должны передать товар, свободный от прав третьих лиц.

Ответственность сторон заключается в том, что если одна из них нарушает условия соглашения, вторая приобретает право взыскать убытки в соответствии со ст. 463, 398 ГК РФ. Кроме того, участник, передающий предмет обмена последним вправе приостановить исполнение обязательств или отказаться от их выполнения.

Преимущества заключения договора мены у нотариуса

Учитывая специфику таких договоров, их смешанный характер и другие нюансы, рекомендуется договор мены всегда удостоверять нотариально. Это дает участникам дополнительные гарантии.

1. Нотариус анализирует правовую основу соглашения и соблюдение требующейся по закону формы — это исключает впоследствии основания для его оспаривания или признания незаключенным.

2. При удостоверении сделки будут тщательно проверены документы физических и юридических лиц: их дееспособность, правомочность на совершение сделки, отсутствие в отношении сторон дел о банкротстве.

3. Проводится проверка принадлежности имущества обменивающимся сторонам, что исключает обмен предметами, выведенными из оборота, находящимися под арестом или обременением.

При удостоверении договора мены нотариус устанавливает свободу волеизъявления сторон, отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о том, что документ был подписан под давлением, является кабальным для одной из сторон. В случае возникновения спора между участниками, суд рассматривает нотариальное удостоверение сделки, как основание для признания ее полностью соответствующей закону.

Дополнительное преимущество для тех, кто производит обмен недвижимости в том, что документы на регистрацию перехода прав на недвижимый объект нотариус направит сам по каналам электронной связи. Это освобождает участников от необходимости посещать орган Росреестра или МФЦ. Регистрация через нотариуса производится очень быстро — всего через сутки в его адрес поступят новые выписки ЕГРН, которые он передаст сторонам сделки или направит в электронном виде по указанным ими адресам.

Комментирует нотариус города Москвы

«В силу статей 42 и 54 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, а также принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ нотариальному удостоверению. Догвор меня, предметом которого являются вышеуказанные объекты, необходимо заверять у нотариуса.»

Стоимость удостоверения договора мены у нотариуса

Стоимость нотариальных действий установлена Налоговым кодексом в форме государственной пошлины (нотариальный тариф). Дополнительно к госпошлине взимается плата за правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ), размер которой ежегодно устанавливается региональной нотариальной палатой. Таким образом, общая стоимость услуги по удостоверению договора мены будет одинаковой у всех нотариусов на территории города Москвы (см. таблицу).

В соответствии с письмом Минфина РФ № 03-05-06-03/11406 от 01.03. 2017 года, суммой договора (сделки) по договору мены является совокупная стоимость передаваемого имущества. От уплаты госпошлины освобождаются несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные, а также владеющие жилыми помещениями на праве собственности в аварийном и подлежащем сносу доме. Льготы по уплате УПТХ устанавливаются отдельно в каждом регионе.

Чтобы точно узнать, сколько стоит договор мена у нотариуса, нужно получить консультацию в нотариальной конторе. Сумма зависит от вида и стоимости обмениваемых предметов, от того, обязательно ли нотариальное удостоверение договора по закону и от статуса участников сделки (физические лица, организации).

Нотариальная контора Е.О. Лексаковой расположена в самом центре Москвы (Дмитровский переулок, дом 2), вблизи трех станций метро. Прием посетителей производится ежедневно, включая субботу (по предварительной записи).