• Порядок проведения публичных торгов
• Продажа недвижимости с публичных торгов
  • Продажа объектов в долевой собственности
• Регистрация перехода прав на недвижимость
• Нотариальное удостоверение ДКП с публичных торгов

Заключение договора купли-продажи по итогам проведения торгов по реализации имущества должников представляет собой сложное комплексное действие, включающее несколько этапов и процедур. В отдельных случаях оформление продажи с публичных торгов должно проводиться с участием нотариуса, например, если продается доля в праве собственности на недвижимый объект. Без нотариального оформления возможен отказ органа Реестра в регистрации перехода права собственности на недвижимость в ЕГРН.

Порядок проведения публичных торгов

Имущество должника может быть продано с публичных торгов в случае его ареста службой судебных приставов в рамках принудительного взыскания, а также при вынесении решения суда о признании гражданина банкротом и реализации его имущества. Порядок проведения публичных торгов регулируется ст. 447—449.1 ГК РФ, с учетом положений закона об исполнительстве. Он предусматривает оформление продажи с публичных торгов в несколько этапов.

1. Публикация извещения о проведении торгов в СМИ. В настоящее время имущество должников, как правило, реализуется путем проведения торгов в электронной форме, информация о них размещается на сайте www.torgi.gov.ru в разделе «Реализация имущества должника».
2. Подача заинтересованными лицами заявок на участие в торгах. На электронной площадке заявка подается путем заполнения специальной формы. При этом участники вносят задаток в размере, определенном извещением на указанный счет. Внесение задатка не порождает обязательства заключить договор.
3. Определение комиссией победителя торгов. В ходе данной процедуры определяется окончательная цена реализуемого имущества, а также лицо, с которым будет заключен договор купли-продажи.
4. Подписание протокола об определении победителя торгов. Это делают лицо, выигравшее торги (предложившее максимальную цену) и их организатор. В документе указываются все существенные условия сделки, но по сути это предварительный договор, так как в течение пяти дней после его подписания победитель должен внести полную оплату за имущество.
5. Оформление договора купли-продажи с публичных торгов. Согласно п.11. ст.89 закона № 229-ФЗ должно быть проведено не ранее чем через 10 дней после подписания протокола об определении победителя торгов. Далее покупатель для регистрации перехода права собственности на квартиру должен обратиться в Управление Росреестра, для постановки на учет автомобиля — в ГИБДД.

Нормы Гражданского кодекса РФ, устанавливающие порядок проведения торгов и заключения договора купли-продажи по результатам его проведения, не содержат положений о форме таких договоров и особенностях их оформления. Следовательно, при их заключении необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ и других специальных законов.

Продажа недвижимости с публичных торгов

В большинстве случаев интерес у лиц, подающих заявки для участия в публичных торгах, вызывает недвижимость. Нередко по разным причинам она продается ниже среднерыночной стоимости, и такая покупка может очень выгодной. Это может быть земельный участок, дом, квартира, подлежащие реализации в соответствии с законом об исполнительном производстве. При купле объекта целиком вопросов не возникает, а если должнику принадлежит только доля в праве на недвижимость, возникают спорные ситуации.

Продажа объектов в долевой собственности

При продаже с торгов недвижимого объекта, доля в праве собственности на который принадлежит обанкротившемуся гражданину, применяются положения п. 4 ст. 213.25 и п.7 ст. 213.26 закона о банкротстве. По требованию кредитора доля должника может быть выделена, если объект находится в общей совместной собственности банкрота и других лиц.

Недвижимый объект, например квартира, выставляется на публичные торги, после ее продажи другим сособственникам возвращается стоимость принадлежащих им долей. Средства, вырученные за продажу доли должника, идут на уплату долгов перед кредиторами. Организует процедуру продажи финансовый управляющий в деле о банкротстве.

В соответствии с п.1 ст. 250 ГК РФ при оформлении продажи с публичных торгов согласие других сособственников квартиры не требуется. Правоприменительная практика шла по этому пути до выхода Постановления Конституционного суда №23-П от 16.05.2023 года. Указанное Постановление закрепило временный порядок (до внесения соответствующий изменений в закон), согласно которому при продаже имущества должника с торгов арбитражный управляющий обязан выслать извещения в адрес других сособственников жилья с предложением выкупить продающуюся долю по начальной установленной цене.

Исполнение законодательства в части соблюдения права преимущественной покупки продающейся доли другими собственниками жилья контролирует нотариус и Росреестр, в том числе при оформлении договоров купли-продажи с публичных торгов, если объект находится в долевой собственности.

Регистрация перехода прав на недвижимость

Требование нотариального удостоверения договоров купли-продажи установлено законом о государственной регистрации прав собственности на недвижимость 218-ФЗ (ст. 42) в следующих случаях:

• отчуждение доли недвижимого объекта, за исключением случая, когда все доли продаются по одной сделке;

• собственником доли является несовершеннолетнее или опекаемое лицо.

При подаче документов в орган Росреестра для регистрации перехода права на купленный объект, даже если это оформление продажи с публичных торгов, от заявителя потребуют нотариально удостоверенный договор. В ином случае в регистрации будет отказано. Судебные споры по данному вопросу, возникающие на основании требования признать отказ в регистрации незаконным, заканчиваются, как правило, решением суда о правомерности вынесения отказа Росреестром в отсутствие нотариального удостоверения договора.

Пример. Кассационное определение Верховного суда РФ от 17.11.2021 по делу №75-КАД21-1-КЗ.

Финансовый управляющий и победитель торгов Н. подписали договор купли-продажи ½ доли нежилого помещения на публичных торгах в простой письменной форме. Покупатель обратился в Управление Росреестра по республике Коми с заявлением о государственной регистрации приобретённого на торгах права, но получил отказ в связи с отсутствие нотариального удостоверения договора. Основание: приобретение доли в праве на недвижимость (ст. 42 закона 3 218-ФЗ).

Отказ Росреестра был обжалован в судебном порядке. Суд первой инстанции признал его правомерным. Суды апелляционной и кассационной инстанции отменили решение и признали отказ незаконным. Решение было основано на том, оформление договоров купли-продажи с публичных торгов не требует обязательного нотариального удостоверения по следующим основаниям. Нотариальное оформление призвано проверить законность совершаемой сделки, а в данном случае не требуется проверка наличия согласия сособственников на продажу доли объекта и они не обладают преимущественными правами.

Верховный суд признал отказ Росреестра законным, так как продажа имущества с торгов не входит в перечень исключений, не требующих нотариального удостоверения, в ст. 42 закона 218-ФЗ.

Нотариальное удостоверение ДКП с публичных торгов

В рассмотренном выше Постановлении ВС РФ указал, что:

1. если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, его отсутствие делает договор ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ);
2. требование о нотариальной форме может быть установлено специальным законом (п. 2 ст. 163 ГК РФ);
3. закон государственной регистрации содержит требование нотариального удостоверения договора при отчуждении долей;
4. закон о банкротстве устанавливает порядок обращения взыскания на имущество должника, однако не содержит специальных норм с иными требованиями к оформлению продажи с публичных торгов по сравнению с теми, которые установлены Гражданским кодексом.

Таким образом, выводы Верховного суда подтверждают, что в случаях, установленных законом, нотариальное удостоверение договора купли-продажи имущества с публичных торгов является обязательным. С ним согласуется временный порядок и предполагаемые изменения в законодательстве о преимущественном праве покупки сособственников имущества должника.