Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью
Покупка и продажа квартиры, дома, коммерческой недвижимости вызывают опасения у продавца и покупателя, в том числе по причине финансовых рисков. Сделка через депозит нотариуса нивелирует проблемные вопросы безопасности и юридической чистоты. Это законный и надежный механизм расчетов через публичный депозитный счет, а также защита от мошенничества, что особенно актуально для вторичного рынка недвижимости.
Как проходит оплата через депозит нотариуса по сделкам с недвижимостью
Купля-продажа квартиры через депозит нотариуса проходит по стандартной схеме заключения сделки. Стороны предоставляют готовый договор или обращаются к нотариусу за его составлением и удостоверением. В тексте обязательно прописывается вариант расчета через депозит и детали передачи средств.
Порядок расчета:
- Покупатель вносит деньги нотариусу на публичный депозитный счет до момента регистрации недвижимости в Росреестре в наличной или безналичной форме.
- При безналичном расчете счет, с которого поступают деньги, должен быть открыт на имя приобретателя недвижимости, а не третьих лиц.
- Нотариус выдает справку, подтверждающую зачисление средств на депозитный счет.
- Продавец получает деньги в любое удобное время после регистрации в Росреестре права собственности на недвижимость. Обязательство нотариуса считается выполненным с момента зачисления денежных средств на публичный депозитный счет нотариуса, так как именно с этого момента, в соответствии с законом, обязательство покупателя перед продавцом считается исполненным. Подтверждением перевода денег служит выписка из реестра депозитов нотариуса.
Расчет по сделке через депозит нотариуса возможен как при покупке недвижимости путем нотариально удостоверенного договора, так и при заключении простого письменного соглашения без нотариуса. Во втором случае нотариус не отвечает за юридическую чистоту сделки, а проверяет только условия расчета. Главное требование — в договоре прописан депозит как способ передачи денег и стороны выразили обоюдное согласие на такой формат.
Что нужно согласовать для расчетов
Купля-продажа через депозит нотариуса предполагает, что стороны согласовали такой способ расчета, указали его в договоре, достигли соглашения о цене квартиры или другого приобретаемого объекта недвижимости, наличной или безналичной оплате.
Для осуществления расчета по сделке покупатель обязан внести полную сумму в оговоренный срок. Продавец забирает деньги после закрытия сделки и перерегистрации собственности. Стороны согласовывают сопутствующие условия: оплата задолженности по ЖКХ, снятие с учета зарегистрированных лиц, завершение ремонта. По желанию составляется акт приема-передачи.
Согласованию подлежат условия возврата средств с депозита и расторжения сделки до момента перерегистрации недвижимости в Росреестре.
Дополнительные условия для выдачи средств с депозита
Покупатель освобождается от финансовых обязательств с момента, когда осуществлена передача денег при продаже квартиры через нотариуса. Продавец получает денежные средства после внесения данных в Росреестр. Стороны вправе предусмотреть в договоре дополнительные условия для полного расчета, такие как:
- снятие с регистрации по адресу недвижимости несовершеннолетних детей и иных прописанных лиц;
- завершение ремонтных работ, устранение выявленных в процессе сделки недочетов, о которых не было известно ранее;
- вывоз мусора, освобождение квартиры;
- предоставление документов на технику, оборудование, котел;<
- компенсация задолженности за обслуживание жилья, по коммунальным платежам;
- освобождение парковочного места;
- передача ключей, подписание акта-приема-передачи после осмотра квартиры/дома.
Это не обязательные условия, однако они имеют значение в частных случаях. Поскольку между моментом подписания договора и обновлением данных в ЕГРН проходит некоторое время, средства на депозите нотариуса служат гарантией, что стороны не передумают выполнять дополнительные договоренности. До соблюдения всех условий ни получатель, ни депонент не вправе распоряжаться деньгами на счете.
Содержание договора купли-продажи квартиры при расчете через депозит
Покупая недвижимость и проводя расчеты через депозит нотариуса, в договор купли-продажи включаются (или проверяется наличие) таких пунктов:
- каким образом производится расчет по сделке (через депозит нотариуса);
- есть ли обоюдное заявление и согласие сторон на такой способ оплаты;
- конкретизированы ли условия, согласно которым проводится расчет черед депозит;
- указаны ли условия и порядок выдачи средств с депозитного счета;
- предусмотрен ли порядок расторжения договора, если в указанный срок деньги не будут переведены;
- в какой форме будет производиться расчет;
- указаны ли банковские реквизиты стороны-получателя.
В рамках подготовки договора и заключения сделки по приобретению/отчуждению недвижимости нотариус разъясняет участникам права, обязанности и правовые последствия расчетов выбранным способом.
Депозит нотариуса: страховка и защита средств
Одно из главных преимуществ, которым отличается покупка квартиры через депозит нотариуса — многоуровневое страхование средств. Публичный депозитный счет — это счет со специальным статусом, открытый на имя нотариуса, деньги на нем — собственность получателя.
Защита средств на депозите обеспечивается:
- Индивидуальным страхованием нотариуса.
- Страхованием, которое обеспечивает региональная нотариальная палата.
- Компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты (его объем составляет 500 000 млн рублей).
- Полной материальной ответственностью нотариуса.
- Запрет использовать личный банковский счет нотариуса при сделках.
Законодательная и финансовая страховка позволяет покрыть любые материальные риски, в том числе связанные с форс-мажорными обстоятельствами. В случае смерти или недееспособности нотариуса его депозитный счет и связанные с этим обязательства по правопреемству переходят другому нотариусу.
Гарантии безопасности
Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью защищен от риска банкротства собственника или банка. Перечисленные на нотариальный депозитный счет деньги в рамках исполнения условий договора купли-продажи не включаются в конкурсную массу, не входят в наследство в случае смерти покупателя. Если обанкротился банк, деньги с депозита возвращаются владельцу. Судебные приставы не могут арестовать счет и распоряжаться этим активом.
Деньги на нотариальном счету защищены от краж, грабежа и мошенничества. Покупателю и продавцу нет необходимости ехать с большой суммой денег или опасаться за их подлинность, целостность купюр. Закон предъявляет требование к нотариусу — открывать счет только в банках, чей капитал превышает 20 млрд рублей. В отличие от банковской ячейки, перечисленные средства сразу отражаются на счете.
Любые расчеты по договору через депозит нотариуса — это доказательство передачи денег и выполнения обязательств, юридически подтвержденный факт. Нотариус гарантирует, что расчет состоялся. Это еще одно отличие от банковской ячейки, поскольку, размещая в ней средства, у сторон нет прямых доказательств, что там нужная сумма и подлинные купюры.
В чем преимущества депозита нотариуса при продаже квартиры
Продажа квартиры через депозит нотариуса, как и любой другой недвижимости — самый простой, максимально надежный, доступный для понимания механизм заключения сделки и расчета.
Преимущества:
- Прозрачность и легальность. Способ регулируется законом. Есть четкий, легко контролируемый механизм действий, понятный для всех сторон.
- Экономия. Перечисление денег на депозит через нотариальную контору выгоднее некоторых банковских переводов, дешевле аренды ячейки в банке. Ставка за нотариальную сделку c недвижимостью фиксированная — 3000 рублей.
- Статус нотариуса. Это непредвзятый, независимый гарант и посредник, обеспечивающий юридическую чистоту и надежность расчетов по сделке. Он следит за соблюдением оговоренных обязательств.
- Гибкость расчетов. Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью позволяет проводить расчеты в наличной и безналичной форме, прописать в соглашении перевод средств продавцу, указать сроки, условия и размер платежа, предусмотреть возврат и отмену.
- Конфиденциальность. Нотариальная тайна означает, что условия сделки, в том числе стоимость недвижимости, не разглашаются третьим лицам.
Если дом или квартиру продает не лично владелец, а его представитель по доверенности, расчет через депозит позволяет перечислить средства сразу на счет продавца, минуя посредника и не позволяя ему управлять деньгами. Оплата покупки жилья через нотариальный депозит — менее трудоемкий процесс в сравнении с банковскими ячейками, аккредитивами, расчетами между счетами в разных банках.
Цепочка сделок
Расчеты по сделкам купли-продажи недвижимости через депозит нотариуса удобны, если одновременно или последовательно заключается несколько взаимосвязанных договоров. Это способ сэкономить время и избежать сопутствующих затрат, когда в рамках соглашений проводятся взаиморасчеты между тремя и более сторонами.
Например, физическое лицо продает квартиру и намерено сразу приобрести дом. При схеме оплаты через нотариуса стороны минуют одно звено цепочки продавец-покупатель и сразу передают деньги от первоначального покупателя к конечному продавцу. Если средств для покупки дома не хватает или для погашения части суммы задействован материнский капитал, приобретатель зачисляет на депозит недостающую сумму.
Поскольку для цепочки сделок требуется время, в том числе на переезд и перерегистрацию прав на недвижимость, стороны стремятся обезопасить себя. Расчет через депозит означает, что нотариус ответственный за сохранность и своевременность перечисления средств. Продавец получает гарантию, что не останется без жилья и денег от его продажи. Каждый этап и условия перевода фиксируются в договорах.
Отличие от банковской ячейки и аккредитива
Расчеты посредством депозита нотариуса при заключении купли-продажи жилой или коммерческой недвижимости имеют преимущественные особенности в сравнении с аккредитивом и банковской ячейкой:
- Продавец вносит деньги на депозит и считается исполнившим обязательства. При других способах считается, что покупатель расплатился по сделке только после фактического получения денег второй стороной.
- Передача средств через нотариуса — готовое полноценное доказательство и гарантия законного расчета. При размещении денег в банковской ячейке продавец может утверждать, что там недостаточная сумма или нет средств — это повод оспаривания договора в суде.
- При использовании аккредитивного счета и услуг размещения в банковскую ячейку выше риск мошенничества и подделки документов. Проверяется форма, но не содержание документов. Нотариальный депозит подразумевает, что нотариус проверяет содержание и юридическую чистоту, если удостоверяет сделку.
Комментирует нотариус города Москвы
«Открытие банковской ячейки и аккредитивного счета требует дополнительных затрат времени и личного присутствия в банке. Стоимость размещения дороже комиссии за нотариальную услугу. Обращение к нотариусу экономит время и усилия.»
Напоследок
Сделка с недвижимостью через депозит нотариуса проходит по принципу «единого окна». Стороны в одном месте оформляют документы, производят расчет, получают на руки договор и выписку из Росреестра. Нотариус обеспечивает оперативность переоформления прав, поскольку самостоятельно направляет заявление в Росреестр. Документ невозможно подделать.
Продавцу и покупателю не нужно ехать в банк и регистрирующий орган, открывать банковские ячейки. Нет необходимости обращаться к юристу за консультацией, поскольку в нотариальной конторе покупка и продажа недвижимости производится «под ключ». То есть в одном месте проходит весь цикл процедуры: от момента разъяснения прав, подготовки и составления договора до момента, когда произведена покупка через депозит нотариуса и перерегистрация прав на нового владельца.
Вопрос-ответ
По договору купли-продажи помещения Покупатель внес для депонирования сумму на депозит нотариуса. После регистрации недвижимости Продавец намерен получить эти деньги на свой расчетный счет. Как отразить эту операцию в бухгалтерской проводке компании?
«Если производятся расчеты через депозит нотариуса, проводки в бухгалтерии выглядят так:
По перечислению денежных средств на нотариальный депозит: для Покупателя Дебет 55 Кредит 51, для Поставщика — нет проводок. По поступлению на счет с депозита нотариуса: для Покупателя Дебет 60 Кредит 55 (погашение долга перед Поставщиком), для Продавца Дебет 51 Кредит 62 (получение оплаты).»
Сколько стоит услуга расчета через депозит нотариуса, если планируется оформить продажу квартиры? Как выбрать нотариуса?
«Расценки на депозит нотариуса при продаже квартиры и иной недвижимости едины для всех категорий, независимо от территориального расположения — 0,5% от суммы предмета продажи (согласно проведенной оценке объекта недвижимости), но не менее 1000 рублей, в случае заключения сделки в ППФ, и 3000 рублей в случае нотариального удостоверения договора. Для оформления сделок с недвижимостью и расчетов через депозит подходит любая нотариальная контора при наличии соответствующей лицензии.»
Можно ли вернуть деньги, если продажа через депозит нотариуса отменяется по желанию продавца и покупателя?
«Возврат денег с депозита нотариуса возможен только при согласии получателя (Продавца), если договор купли-продажи содержит пункт об условиях возврата денег. Это означает, что вторая сторона априори согласна на такой формат при наступлении прописанных условий (например, продавец не выполнил требования об освобождении квартиры). Второй вариант — заключение соглашения о возврате средств в случае расторжения сделки. В исключительных случаях денежные средства возвращаются по решению суда.»
Расчеты с помощью депозита нотариуса обязывают его выдать чек? Как подтверждается, что оплата внесена?
«При зачислении денежных средств на депозитный счет или передаче ценных бумаг нотариус обязан выдать депоненту справку, в которой указана сумма, предназначение платежа. Этот документ заверяется подписью и печатью. Выдача кассового чека не предусмотрена. Зачисление денежных средств на депозит в банке проводится на основании распоряжения нотариуса.»
