Депонирование ключей от недвижимости под условием у нотариуса

Настоящие и будущие владельцы недвижимости стремятся обезопасить сделки купли-продажи объектов жилого фонда и коммерческих помещений. Особенно это актуально с учетом, что с момента подписания договора на отчуждение до момента полноценной перерегистрации права собственности в Росреестре проходит время. Один из способов обезопасить стороны — депонирование ключей от недвижимости под условием у нотариуса.

Схема депонирования

Передача ключей от недвижимости под условием для хранения у нотариуса проводится по такому алгоритму:

1. Стороны купли-продажи, мены объекта недвижимости заключают и подписывают договор на отчуждение имущества (в простой или нотариальной форме).

2. Продавец и покупатель согласованно обращаются к нотариусу, который предоставляет услугу депонирования (выполняет функцию эскроу-агента).

3. Нотариус проверяет полномочия подписантов и наличие самого договора с условиями о депонировании.

4. Стороны подписывают у нотариуса заявление о расчете и/или передаче движимой вещи (ключей от квартиры, дома) через депонирование.

5. Нотариус фактически принимает ключи и размещает их в сейфе, обеспечивая сохранность.

Ключи от недвижимости хранятся у нотариуса до тех пор, пока бенефициар, то есть сторона, которая должна получить переданное имущество, не выполнит обязательства и не предоставит необходимые документы, указанные в заявлении на депонирование+.

Исполнение условий сделки при передаче депонированных вещей

Обязанность нотариуса — проверить соблюдение условий по договору перед тем, как выдать ключи, другое имущество и/или деньги с депозита. Стороны сделки могут предусмотреть любые законные условия, оформляя у нотариуса депонирование ключей от недвижимости. Например:

1. Наступил оговоренный срок, если в договоре указана конкретная дата передачи ключей;

2. Бенефициар совершил определенные действия, например, внес полную стоимость приобретаемой квартиры на депозит нотариуса;

3. Наступило установленное договором событие, как-то завершение ремонта в продаваемом доме, вывоз личных вещей продавца и т. д.;

4. Третье лицо совершило определенные действия, например, выписалось из продаваемой квартиры, отказалось от притязаний на свою долю в недвижимости и т. д.

Нотариус проверяет основания для передачи предмета стороне договора, оценивает полноту выполнения обязательств, документы, которые подтверждают, что условия передачи ключей исполнены. Предварительно нотариус изучает согласованный порядок расторжения договора и прописанные условия распоряжения депонированным имуществом.

Комментирует нотариус города Москвы

«Обратите внимание! Депонирование движимых вещей у нотариуса по общему правилу оформляется на основании совместного заявления сторон сделки. Однако, если договор, который предусматривает депонирование ключей и других движимых вещей, был нотариально удостоверен, для передачи имущества нотариусу достаточно заявления депонента (должника). Договор эскроу для таких целей не заключается.»

Ответственность нотариуса за переданные на депонирование вещи

Утрата, повреждение, недостача переданных на депонирование ключей от недвижимости под условия — зона ответственности нотариуса. В соответствии со ст. 48 основ о нотариате он обязан обеспечить целостность и сохранность принятых вещей или своевременно отказать в таком нотариальном действии, если сложившиеся условия не позволяют дать гарантии.

Ответственность за не сохранность ключей, иного депонированного имущества и денег, переданных на депозит, не наступает, если у нотариуса есть доказательства обстоятельств необратимой силы. К таковым относятся природные катаклизмы, а также условия и обстоятельства, о которых нотариус не знал и не мог знать в силу индивидуальных свойств депонированных, грубой неосторожности или преступного умысла депонента.

Важно! Депонированное имущество у нотариуса защищено от банкротства депонента и сопутствующих процедур. Им не вправе распоряжаться конкурсный или внешний управляющий. Такое имущество исключается из конкурсной массы, как и переданные на депозит деньги за покупку недвижимости.

Депонирование движимых вещей у нотариуса, например, ключей от продаваемой квартиры, дополняет такой формат как депозит, при заключении сделок с недвижимостью. Это гарантия выполнения обязательств обеими сторонами и способ минимизировать финансовые риски. Нотариус выступает непредвзятым третьим лицом правоотношений и несет ответственность за принятое на депонирование имущество. Нотариальное действие набирает популярность с учетом рисков мошенничества с недвижимостью.

Нормативные акты

• Основы законодательства Российской Федерации о нотариате
  • Статья 88 «Депонирование нотариусом»
  • Статья 88.1 «Принятие нотариусом на депонирование движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг»
  • Статья 48 «Ответственность нотариуса за утрату или повреждение имущества, принятого на хранение»
• Приказ Министерства юстиции РФ № 256
  • «Об утверждении Регламента совершения нотариальных действий» (Раздел IX — депонирование движимого имущества)
• Федеральный закон № 446-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части совершенствования нотариального делопроизводства»
  • Введение правового механизма депонирования движимых вещей по соглашению сторон (с 2018 года)