Оформление договора купли продажи квартиры у нотариуса
Содержание статьи:
- Когда нужно оформить договор купли-продажи квартиры через нотариуса
- Приобретение квартиры в общую долевую собственность
- Добровольное удостоверение сделки у нотариуса
- Составление договора купли-продажи в нотариальной конторе
- Проверка продавца на факт банкротства
- Цена оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса
Закон не всегда требует, чтобы договор купли-продажи квартиры был удостоверен у нотариуса. Для регистрации перехода прав собственности на покупателя недвижимости достаточно оформить простой письменный договор. Однако, в некоторых случаях нотариальное удостоверение сделки обязательно — иначе орган Росреестра откажет в регистрации.
Когда нужно оформить договор купли-продажи квартиры через нотариуса
Нотариальное удостоверение сделки продажи жилого помещения по закону является обязательным в следующих случаях:
-
продаваемая квартира находится в долевой собственности нескольких человек, один или несколько из них продает свою долю;
-
одним из продавцов выступает несовершеннолетнее (недееспособное), опекаемое лицо.
«Не обязательно удостоверение договора у нотариуса, когда квартира продается одновременно всеми собственниками по единой сделке, а также по программе реновации в Москве. С 2021 года можно заверить сделку двумя и более нотариусами, если в ее совершении участвуют продавец и покупатель без их совместного присутствия у одного нотариуса. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости.»
Нотариальное оформление договора купли-продажи в перечисленных случаях гарантирует соблюдение требований закона: предоставление преимущественного права покупки доли квартиры другим собственникам, согласование с органами опеки при наличии несовершеннолетних детей.
Приобретение квартиры в общую долевую собственность
Заверить договор купли продажи квартиры у нотариуса придется и в случае, если недвижимость покупается супругами в долевую собственность. По нормам Семейного кодекса совместно нажитая супругами собственность является общей. Если, покупая жилое помещение, они хотят зарегистрировать его в долях, это означает прекращение права совместной собственности супругов на данный объект. Другими словами — это раздел общего имущества.
Такое изменение законного режима совместного владения имуществом может быть оформлено путем составления брачного договора или соглашения о разделе общей собственности супругов. Оба документа должны быть удостоверены у нотариуса. Например, если приобретенная квартира регистрируется в пропорции 2/3 на мужа и 1/3 доля в праве собственности на жену, орган Росреестра сделает это только при наличии нотариального удостоверения сделки. Аналогичная ситуация складывается еще в двух случаях.
-
Супруги имеют приобретенную в браке недвижимость, оформленную на одного из них. Если собственник решает изменить право собственности с выделением доли другому супругу, это по факту также означает раздел общего имущества.
-
Квартира покупается за счет собственных средств супругов и материнского капитала. Родители обязаны выделить доли детям, при этом автоматически выделяются их собственные доли в праве.
В описанных ситуациях при регистрации перехода прав в Росреестре обязательно потребуют нотариально удостоверенный договор.
Добровольное удостоверение сделки у нотариуса
Несмотря на отсутствие законодательных требований, многие покупатели выбирают оформление договора купли продажи квартиры у нотариуса по собственной инициативе. Это дает определенные гарантии в плане защиты от мошеннических действий, чем особенно отличается рынок недвижимости.
При удостоверении сделки нотариус обязан совершить следующие действия.
-
Разъяснить сторонам суть и последствия заключаемого договора — продавец уже не сможет заявить, что находился под влиянием заблуждения, болезни и не осознавал своих поступков.
-
Проверить юридическую чистоту объекта — запросить сведения из ЕГРН, следовательно, будет невозможно использовать старое непогашенное свидетельство о собственности.
-
Изучить документы продавца, его полномочия на продажу недвижимости — невозможно представить поддельный паспорт и другие незаконные документы.
«Все это практически сводит к нулю возможность мошенничества, правовые ошибки в тексте договора купли-продажи. Дополнительное преимущество: нотариус сам направляет документы и заявления в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности. Поскольку документы прошли нотариальную проверку и направляются по электронным каналам связи, процедура занимает всего один день. При подаче документов через МФЦ по закону регистрация производится в течение 12 рабочих дней.»
Очень важно, что при заключении договора купли продажи квартиры у нотариуса, можно не беспокоиться о процедуре передачи денег продавцу. Самый надежный вариант — внести их на депозит нотариуса. Они будут перечислены продавцу только после получения нотариусом выписки из ЕГРН о зарегистрированном переходе права на квартиру на имя покупателя.
Составление договора купли продажи квартиры в нотариальной конторе
К договору о продаже недвижимости закон предъявляет определенные требования, кроме того, в нем необходимо учесть интересы, как продавца, так и покупателя. Рекомендуется обратиться к услугам нотариуса, так как в этом случае гарантируется правильность составления и оформления документа. Он не вызовет вопросов у сотрудников Росреестра при регистрации и будет включать все необходимые положения в интересах обеих сторон.
Договор помимо указания предмета сделки будет содержать следующие пункты о:
-
полной стоимости квартиры и порядке расчетов;
-
отсутствии долга по коммунальным платежам;
-
отсутствии зарегистрированных жильцов;
-
акте приема-передачи объекта;
-
ответственности сторон за его сохранность.
Составление договора купли продажи квартиры через нотариуса обеспечивает покупателю уверенность в том, что в договоре будут указаны сведения о прописанных несовершеннолетних детях и опекаемых недееспособных лицах, а также лицах, находящихся в местах заключения, если таковые имеются.
Проверка продавца на факт банкротства
Очень существенным моментом является проверка нотариусом продавца на факт банкротства. По закону, если компания-застройщик или продавец — частное лицо обанкротятся уже после продажи квартиры, сделка может быть признана недействительной по основаниям, возникшим за период 3-х лет до этого. Если же продавец уже находится в стадии банкротства, он не имеет права отчуждать имущество.
Чтобы обезопасить покупателя, нотариус вносит в договор пункт, содержащий заверения продавца о том, что он:
-
не признан и не подал заявление о признании его банкротом;
-
отчуждает квартиру не в целях нанесения вреда кредиторам;
-
не имеет признаков неплатежеспособности, вследствие чего на квартиру может быть наложен арест, обращено взыскание по исполнительному листу или конфискация в пользу третьих лиц;
-
не заключает договор на невыгодных или кабальных для себя условиях;
-
не страдает заболеваниями, препятствующими понимать суть сделки.
При наличии таких пунктов в договоре арбитражному управляющему будет трудно впоследствии оспорить сделку, как недействительную, с применением соответствующих последствий.
Цена оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса
Совершение нотариального действия оплачивается участниками сделки по договоренности. Закон устанавливает размеры государственной пошлины в зависимости от цены договора, но не ниже кадастровой стоимости недвижимости, а также от наличия родственных связей между продавцом и покупателем. Дополнительно к сумме госпошлины оплачивается правовая и техническая работа нотариуса (УПТХ): консультации, подготовка документов, совершение запросов в государственные органы. Услуги нотариуса оплачиваются по единым тарифам, установленным в пределах региона. Ниже в таблице представлены цены за удостоверение договора купли продажи квартиры нотариусом в Москве.
Вид действия |
Госпошлина |
УПТХ |
Договоры, требующие обязательного нотариального удостоверения (с долевым участием, несовершеннолетними собственниками) |
0,5 % от суммы сделки, не менее 300 и не более 20 тыс. руб. |
6 000 руб. |
Сделки, не требующие заверения у нотариуса (добровольные), стоимостью свыше 10 млн. руб. |
||
— купля-продажа между супругами, детьми, родителями |
23 тыс. руб + 0,1 % от цены договора, превышающей 10 млн.руб., но не более 50 тыс. руб. |
6 600 руб. + 1 тыс. руб. за каждый последующий объект, начиная со 2-го (максимально 13 тыс. руб.). |
— сделка с неродственными лицами: цена договора от 1 до 10 млн. руб. вкл. свыше 10 млн. руб. |
7 тыс. руб. + 0,2 % от суммы, превышающей 1 млн. руб. 25 тыс. руб + 0,1 % от стоимости договора, превышающей 10 млн. руб. |
Стоимость заключения договора купли-продажи квартиры у нотариуса может быть снижена. Законодательством установлены льготы при оплате нотариальных услуг для отдельных категорий граждан. Так, госпошлину не уплачивают ветераны ВОВ, инвалиды 1-2 группы платят половину тарифа (50 %).
«Также Федеральной нотариальной палатой установлены льготы по оплате УПТХ для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 группы, детей-инвалидов и т.д., при этом данные льготы предоставляются и при совершении нотариальных действий вне помещения нотариальной конторы. Многие нотариальные палаты в регионах устанавливают дополнительные категории лиц, на которых распространяются льготы.»
Нотариус расположена в центре Москвы, работаем ежедневно с пн по пт, а также в период с октября по май - в субботу до 17.00 вечера. Записаться на удобное время, чтобы оформить договор продажи квартиры у нотариуса, узнать какие документы для этого потребуется и сколько составляет стоимость услуги, возможно по телефону, на сайте и по WhatsApp.
- Договоры займа
- Договор ренты
- Договор дарения
- Договор купли-продажи недвижимости
- Договор залога
- Договор ипотеки у нотариуса
- Договор аренды
- Договор дарения квартиры
- Договор купли-продажи у нотариуса
- Договор мены
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи долей собственности
- Купля продажа недвижимости через нотариуса - риски, последствиия, нюансы