Купля продажа недвижимости через нотариуса - ответы на вопросы

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Риски покупателя

Риски для продавца

Сумма сделки по недвижимости, стоимость оформления у нотариуса

Последствия занижения цены в договоре

Согласие супруга продавца на сделку с недвижимостью

Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью

Свой договор на сделке с недвижимостью

Кто платит за нотариуса при сделке с недвижимостью

Напоследок

Рынок недвижимости динамично развивается, и параллельно возрастает спрос на покупку и предложения на продажу жилья. Сегодня купля-продажа квартиры через нотариуса – это осознанный и добровольный выбор сторон, даже если законом такая форма не требуется. Причин несколько: гарантии надежности и законности, экономия времени и средств, упрощение процедуры регистрации, защита от мошенников.

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости через нотариуса – распространенная практика среди физических и юридических лиц. Это объясняется желанием минимизировать риски и предотвратить финансовые потери.

Нотариус при купле продаже квартиры и другой недвижимости выступает независимым посредником и компетентным специалистом, который обеспечивает законность сделки, юридическую чистоту документа, прозрачность расчетов, помогает в регистрации права собственности, предоставляет консультационную и практическую помощь.

Нотариальная сделка и регистрация договора купли-продажи квартиры проводится по месту нахождения недвижимости. Альтернативный вариант – электронная онлайн регистрация при участии двух нотариусов в разных городах. Стороны дистанционно оформляют договор купли-продажи и ставят простую электронную подпись. За законное удостоверение договора и регистрацию перехода права собственности отвечает нотариус.

По общему правилу обращение к нотариусу – право продавца и покупателя недвижимости. Однако закон предусматривает случаи, когда нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, дома или земли является обязательным требованием, без которого документ не имеет юридической силы:

• приобретение объект недвижимости, который находится в совместной долевой собственности; распоряжение объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности, за исключением совместной продажи всеми собственниками.

• продажа жилья, в котором прописано несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо.

• Продавцом является несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо.

• Договор ренты.

Нотариус выполняет функцию гаранта надежности и безопасности. Он обеспечивает двухэтапное сопровождение сделки – на этапе подписания договора и на этапе регистрации прав нового собственника.

Нотариус по недвижимости предоставляет широкий спектр дополнительных услуг – от консультаций и составления текста договора до удостоверения согласия супругов и проверки личности сторон, вплоть до запроса предъявить продавца или покупателя справку от психиатра об их вменяемости, если в этом возникли сомнения.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеет четкий алгоритм:

• Подготовительный этап.

Нотариус консультирует участников, проверяет комплектность документов, подготавливает проект договора, делает запросы.

• Проверочный этап.

Обязанность нотариуса на сделке – удостовериться в личности сторон, их дееспособности, свободном волеизъявлении и вменяемости. При участии представителей проверяются их полномочия, действительность доверенности. Нотариус анализирует юридическую чистоту договора и соответствие содержания нормам закона и действительным намерениям сторон.

• Финансовый этап.

Осуществляется расчет по сделке оговоренным способом – передача наличными, перечисление по безналичному расчету на счет продавца, использование депозита нотариуса.

• Подписание и удостоверение.

Сторонам предлагается внимательно ознакомиться с текстом соглашения, после чего поставить подписи. Нотариус скрепляет документ своей подписью и печатью (при дистанционном оформлении – личной электронной цифровой подписью).

• Регистрация права собственности покупателя.

Когда нотариус удостоверяет договоры, это автоматически означает опцию формирования и подачи им заявления в Росреестр. Регистрация перехода права собственности осуществляется в течение 2-3 дней. Участие нотариуса в оформлении сделки гарантирует самый быстрый способ перерегистрации права собственности на квартиру.

При покупке квартиры через нотариуса стоимость услуг зависит от степени родства продавца и покупателя, а также от суммы сделки. Если квартиру покупают близкие родственники, то процент от суммы сделки составляет 0,2% от оценочной стоимости, но не менее 3 000 рублей для объектов стоимостью до 10 млн рублей и 0,1% + 23 000 рублей для объектов стоимостью свыше 10 млн рублей.

Для покупателей, не являющихся родственниками, стоимость услуг в два раза выше. При этом, если сумма сделки не превышает 1 млн рублей, то плата составляет 3 000 рублей + 0,4% от суммы сделки. Если сумма сделки превышает 1 млн рублей, но не превышает 10 млн рублей, то плата составляет 7 000 рублей + 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн рублей. А если сумма сделки превышает 10 млн рублей, то плата составляет 25 000 рублей + 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн рублей. При отчуждении жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами, стоимость услуг не может превышать 100 000 рублей.

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Оформление купли продажи квартиры у нотариуса – законный и доступный способ минимизации рисков для стороны покупателя и продавца. Простая письменная форма договора позволяет сэкономить на услугах, но не защищает от возможных финансовых потерь, мошенничества и судебных споров.

Риски покупателя

При сделках с недвижимостью сторона покупателя всегда рискует деньгами. Проблемные аспекты:

• Неправильно составлен договор:

• не прописаны обязательные условия, такие как цена, стороны;

• не конкретизирован объект продажи;

• отсутствует пункт о порядке решения споров;

• не прописан вопрос о подтверждении отсутствия зарегистрированных лиц;

• нет информации о дате выселения и акте приема-передачи.

• Обременения на объекте недвижимости:

• арест имущества;

• залоговый объект;

• невыплаченная ипотека;

• право общей совместной собственности;

• право общей долевой собственности;

• прописанные несовершеннолетние лица или лица, которые находятся в местах лишения свободы.

• Заниженная оценочная стоимость в договоре: при оспаривании или отмене сделки покупатель сможет рассчитывать на возврат той суммы, которая прописана в тексте соглашения.

Риски для продавца

Без привлечения нотариуса к сделке продавец рискует не получить или недополучить сумму по договору. Причина – не установленный порядок и сроки перечисления средств. Например, в договоре может быть прописана фактическая передача денег на момент подписания, а стороны договорились провести расчет позже.

Продажа доли в совместной долевой собственности предполагает, что дольщики имеют право преимущественной покупки. Если сделка проведена без уведомления заинтересованных лиц, договор может быть оспорен.

Продавцы без надлежащего правового и нотариального сопровождения рискуют оказаться в зоне влияния мошенников, недобросовестных риелторов – остаться без недвижимости и денег.

Сумма сделки по недвижимости, стоимость оформления у нотариуса

Купля-продажа недвижимости через нотариуса облагается пошлиной, размер которой зависит от оценочной стоимости имущества:

• добровольное заверение у нотариуса, если стороны – дети, внуки, супруги, родители:

• 3 000 рублей + 0,2% от суммы сделки (при сделке до 10 млн. рублей);

• 23 000 рублей + 0,1% от суммы сделки свыше 10 млн. рублей, но совокупно не более 50 тысяч рублей;

• добровольное нотариальное удостоверение сделки между другими лицами:

• 3 000 + 0,4% по сделкам до 1 млн. рублей;

• 7 000 + 0,2% - стоимость имущества от 1 млн. до 10 млн. рублей;

• 25 000 + 0,1% по сделкам свыше 10 млн. рублей.

• обязательное нотариальное удостоверение: 0,5% цены в договоре, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Сопутствующие затраты – нотариальные услуги правового и технического характера. Это 7 000 рублей за один договор + 2 000 рублей за каждый дополнительный объект в договоре. Максимальная сумма УПТХ равна 13 000 рублей.

Последствия занижения цены в договоре

Искусственное занижение стоимости квартиры или другой недвижимости в «обход» тарифам - мнимый способ сэкономить на сделке. Риски несопоставимы, поскольку в любой спорной ситуации покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре. Мошенники активно пользуются такой схемой.

Продажа объекта недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости влечет налоговые последствия. Если в договоре указана сумма, которая меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, имеет место умышленное занижение налоговой базы и неполная уплата суммы НДФЛ.

Лицо, получившее доход от такой продажи, и не выплатившее налог в полном объеме, будет привлечено к налоговой ответственности: штраф в сумме 20% или 40% от неоплаченной суммы налога, согласно нормам статьи 122 НК РФ.

Согласие супруга продавца на сделку с недвижимостью

Режим совместной собственности супругов вносит коррективы в оформление квартиры через нотариуса. Продажа недвижимости, приобретенной в браке, невозможна без нотариально удостоверенного согласия мужа или жены. Это требование распространяется на следующие ситуации:

• покупка оформляется на одного из супругов в период, когда есть официально зарегистрированный брак;

• продается имущество, которое принадлежало одному из супругов до регистрации брака, но в период брака объект приобрел неотделимые улучшения.

Прямого требования на оформление согласия для покупки квартиры нет, однако нотариально удостоверенное разрешение служит защитой от оспаривания договора в будущем и финансовых потерь. Кроме того, согласие требуется всегда, когда сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Простой письменной формы недостаточно. Юридическую силу имеет только нотариально удостоверенное согласие супруга. Для узаконивания документа достаточно предъявить:

• оригинал паспорта;

• оригинал свидетельства о браке;

• правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру или выписку из ЕГРН (требуется на усмотрение нотариуса, подходит копия или фото).

Согласия на отчуждение или приобретение имущества оформляется на нотариальном бланке. Это бессрочный документ, если в тексте не указан конкретный срок действия. Супругу/супруге не обязательно лично присутствовать на сделке, согласие можно подписать у другого нотариуса и переслать.

Стоимость услуги составляет 500 рублей тариф и + 1500 рублей УПТХ, каждый последующий объект, начиная со второго – дополнительно по 200 рублей. Максимальный размер УПТХ – не более 2100 рублей.

Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью

Нотариус при продаже квартиры может выполнять функцию финансового посредника и гаранта за счет услуги депозита. Депозит нотариуса это публичный депозитный счет, на котором хранятся средства клиента, пока за ними не обратится продавец.

В случае с приобретением недвижимости такой формат служит альтернативой наличному расчету или банковской ячейки. Преимущества нотариального депозита:

• безналичный способ перевода крупной суммы денег;

• гарантия, что продавец не получит средства, пока не выполнит условия договора;

• экономия затрат на услугу (депонирование дешевле аренды банковской ячейки);

• предотвращение мошеннических операций;

• минимизация рисков обеих сторон;

• убежденность, что продавец получит деньги своевременно и в полном объеме;

• наличие механизма возврата средств покупателю, если не выполнены все условия сделки.

При оформлении сделок с недвижимостью нотариус является независимым, непредвзятым третьим лицом. Поэтому внесение средств на депозит – выгодный, безопасный и надежный способ расчетов. Средства будут храниться до тех пор, пока сторона не решит их забрать в удобное для себя время.

Используя депозит нотариуса, стороны указывают этот факт в договоре и могут согласовать, при каких условиях могут быть внесены или сняты средства. Например:

• передача ключей от квартиры;

• предоставление документа, подтверждающего, что по адресу никто не прописан;

• регистрация собственности в Федеральной службе кадастрового учета;

• указание конкретной даты.

Купля-продажа квартиры или дома предполагает регистрацию прав собственника в Росреестре. С момента подписания договора до момента получения выписки из ЕГРН средства могут храниться на депозите, что служит дополнительной страховкой юридической чистоты сделки.

Свой договор на сделке с недвижимостью

Обязательное условие для того, чтобы состоялась сделка купли-продажи квартиры через нотариуса, – соответствие договора всем требованиям законодательства и свободное волеизъявление сторон. При обращении в нотариальную контору можно предоставить свой вариант соглашения.

При подготовке документа важно соблюсти критерии законности и правила документооборота. Обязательные условия, которые должны быть включены в текст:

• идентифицирующие данные сторон в соответствии с паспортом;

• индивидуальные характеристики объекта продажи/покупки;

• правоустанавливающая документация (договор, свидетельство о праве на наследство, судебное решение);

• цена договора.

Требуют внимания пункты об ответственности сторон, о способе и порядке передачи средств, сроках регистрации и многие другие нюансы. Свой вариант договора часто составляется по шаблонному экземпляру, что не позволяет учесть индивидуальные особенности конкретной сделки.

В интернете часто ищут нотариуса по недвижимости, однако на практике такого деления не существует. Нотариус занимается обширным кругом юридических задач и в его компетенции подготовка грамотных договоров под конкретную сделку, с учетом особенностей и пожеланий сторон. Он обеспечивает юридическую чистоту документа и лично отвечает за каждый пункт.

Практика показывает, что составление текста договора купли-продажи недвижимости целесообразно доверить нотариусу. Комплексная услуга по оформлению и подготовке документов позволяет сэкономить время и средства, обезопасить сделку и гарантировать профессиональное сопровождение.

Кто платит за нотариуса при сделке с недвижимостью

Распределение расходов на оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса законом не регулируется. Этот аспект стороны оговаривают самостоятельно по принципу – кто больше заинтересован в сделке, тот и платит.

На практике наиболее распространенная схема затрат выглядит так:

• оплата нотариальных и банковских услуг – поровну;

• правовое сопровождение сделки и оплата услуг риелторов – сторона, которая проявила инициативу заказа услуг;

• услуга депозита нотариуса – покупатель;

• согласие супруга/супруги на продажу ли покупку жилья, нотариально заверенное письмо о преимущественном праве покупки доли, доверенность на представителя – сторона, которая заказала такую дополнительную услугу;

• регистрация договора купли продажи недвижимости у нотариуса (2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц) – сторона покупателя.

Стоимость нотариальных услуг может быть включена в продажную цену недвижимости. При таком сценарии продавец берет все затраты и организационные вопросы на себя, но отказывается делать скидку покупателю.

Услуги нотариуса при заключении сделки купли-продажи оплачивают стороны сделки, однако, агентство может компенсировать эти расходы, если предоставляет комплексное сопровождение клиента «под ключ». Когда покупатель рассчитывается средствами материнского капитала, оформляет ипотеку, и у него нет свободных ресурсов, по договоренности продавец покрывает такие затраты.

Если объект продажи проблемный, квартира в плохом состоянии, или продавцу нужно срочно заключить сделку, он может самостоятельно нести все сопутствующие расходы. Выбор комплексного нотариального сопровождения сделки позволяет сократить затраты.

Выбранный формат оплаты нотариус уточняет сразу на этапе согласования договора. Практика показывает, что оптимальный и наиболее распространенный вариант распределения расходов – принцип 50/50.

Напоследок

Оформление договора купли-продажи у нотариуса в реалиях сегодняшних дней – не роскошь, а насущная необходимость. Продавец и покупатель получают гарантии юридической чистоты и законности сделки. Нотариус обеспечивает прозрачность расчетов, решает вопрос с регистрацией права собственности.

Обращаясь к нотариусу по недвижимости, вы экономите время и средства, сводите к минимуму риски мошенничества и ошибок, получаете исчерпывающую консультационную поддержку, правовую помощь и непосредственно услугу нотариального удостоверения. Мы дорожим вашим доверием и полностью оправдываем его!

В центре Москвы	Онлайн запись	Бесплатная парковка	Различные формы оплаты