Нотариус при покупке и продаже коммерческой недвижимости в Москве

Условия договора купли продажи коммерческой недвижимости
Оформление договора купли продажи нежилого помещения
Документы для купли продажи нежилого помещения
Безвозмездные сделки с коммерческими объектами
Договор безвозмездного пользования нежилым зданием
Дарение нежилого помещения
Преимущества участия нотариуса в сделках с коммерческими объектами
Обязательное участие нотариуса
Нотариальная проверка при заверении сделки
Тарифы на удостоверение договора продажи коммерческой недвижимости

Оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости через нотариуса – стандартная процедура для ООО, представителей бизнеса и граждан, которые хотят минимизировать риски.

Склады, торговые помещения, ангары, квартиры для аренды, офисы могут отчуждаться с неотделимым специальным оснащением и оборудованием. Часто вызывает вопросы статус земельного участка под объектом. Есть нюансы по регистрации прав новых собственников. В связи с этим услуги нотариуса служат дополнительной гарантией чистоты и законности сделки.

Условия договора купли продажи коммерческой недвижимости

Ключевая особенность сделки купли-продажи коммерческих активов – подробные индивидуальные характеристики недвижимости. Договором проще пользоваться, если в нем указано как можно больше информации об объекте.

Обязательные данные по недвижимости для нотариуса:

наименование предмета продажи: нежилое помещение, часть нежилого помещения;
юридический адрес, точное расположение (в здании, на земле);
кадастровый номер ;
этажность, площадь, год постройки;
целевое назначение – нежилое помещение;
данные об имуществе, которое передается вместе с активом – сети коммуникаций, не отделяемое оборудование.

Надежный источник персональной информации по зданию, квартире, другому объекту для сделки у нотариуса – электронная выписка из ЕГРН и сайт Росреестра.

В обязательные условия договора входит цена недвижимости. Сумма согласовывается сторонами персонально, исходя из договоренностей и оценки. Это возмездное соглашение, поэтому без таких данных нотариальное удостоверение невозможно, а сделка будет считаться незаключенной.

Варианты указания цены объекта: за квадратный метр, за единицу площади, полностью за весь актив, отдельно за земельный участок и за здание на нем.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

Если я покупаю коммерческий объект недвижимости на земле, в договоре будет две цены? Или нужно два договора?

По общему правилу, стоимость, указанная в договоре купли-продажи коммерческой недвижимости или квартиры на земле сразу включает цену земельного участка, на котором расположено здание. Два договора не требуется.

Стоимость земельного участка в цене договора выделяется отдельно, т.к. здание и земля - это два разных объекта недвижимости, несмотря на то, что земля следует судьбе здания.

Оформление договора купли продажи нежилого помещения

Договор составляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует, за исключением случаев, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или недееспособному собственнику, а также когда имеет место купля продажа доли нежилого помещения (ст. 550 ГК РФ). При заключении сделок коммерческие организации, как правило, удостоверяют договор через нотариуса с целью избежать возможных правовых рисков и судебных споров.

В настоящее время имеется возможность оформить договор купли продажи нежилого помещения с участием двух и более нотариусов дистанционно, если покупатель и продавец недвижимости находятся в разных городах (регионах). Независимо от режима удостоверения сделки, нотариус обязан проверить документы продавца, юридическую чистоту объекта, провести анализ договора на предмет соответствия законодательству, для чего ему потребуется полная документация по продаваемому объекту и сторонам сделки.

Документы для купли продажи нежилого помещения

Удостоверения личности продавца и покупателя — паспорта физических лиц, включая представителей по доверенности, действующих от имени организации (ее данные будут проверены нотариусом). Следует знать, что в ЕГРЮЛ вносятся данные только представителя, имеющего право действовать от имени юридического лица БЕЗ доверенности. Доверенность для сделок должна быть в нотариальной форме и ее достоверность будет проверена с использованием ЕИС ЕНОТ.
Правоустанавливающие документы, подтверждающие право продавца распоряжаться объектом недвижимости (предыдущий договор купли-продажи, приватизации и т.д.).
Свидетельство на собственность нежилого помещения, если имеется, или выписка из ЕГРН.
Квитанции, справки о полной уплате коммунальных и других платежей, связанных с содержанием нежилого помещения.

Приведенный перечень не является исчерпывающим, при удостоверении сделки купли продажи коммерческой недвижимости через нотариуса могут потребовать дополнительные документы. Например, при покупке нежилого помещения физическим лицом у юридического лица, от первого — согласие супруга на покупку, от второго — справка о том, что сделка не является крупной или с заинтересованностью. Кроме того, требуется одобрение сделки органами управления юридического лица, либо справка об отсутствии необходимости такого одобрения. В каждом конкретном случае есть свои нюансы, поэтому лучше заранее получить консультацию в нотариальной конторе о том, какой список документов потребуется для оформления договора.

С 2013 года регистрация самого договора купли продажи нежилого помещения в Росреестре не нужна, однако регистрируется переход прав на коммерческую недвижимость (имущество). При нотариальном удостоверении сделки эту процедуру совершает нотариус (в ином случае продавцу и покупателю пришлось бы подавать совместное заявление в Росреестр, и ждать минимум 10 дней). Нотариус по каналам электронного взаимодействия отправляет заявление о переходе прав на нежилое помещение к продавцу. Регистрация совершается в течение суток, после чего стороны могут убедиться в этом, запросив выписку на объект на сайте Росреестра.

Безвозмездные сделки с коммерческими объектами

Купля продажа нежилого помещения — не единственный вариант отчуждения недвижимости. Законом допускаются в отношении таких объектов и другие, в частности, безвозмездные сделки: передача в бессрочное пользование, дарение. Безвозмездный договор предполагают получение имущества одной только одной стороной. Рекомендуется заключать такие сделки через нотариуса, так как договор необходимо тщательно проверить по виду, предмету и статусу сторон на возможность согласования в нем условия о безвозмездности.

Так в случае, если будет доказан факт получения за предоставленный объект возмещения в какой-либо форме, суд будет рассматривать такой договор по правилам купли-продажи, аренды, агентирования со всеми вытекающими последствиями. Безвозмездными могут быть любые договоры, но в отдельных случаях закон ограничивает условия их совершения и круг лиц, между которыми может быть заключена такая сделка.

Договор безвозмездного пользования нежилым зданием

Возможность заключения договора передачи в безвозмездное пользование нежилого помещения допускается на основании ст.689 ГК РФ. При этом нет ограничений (в отличие от дарения) на проведение такой сделки между коммерческими организациями, юридическими и физическими лицам, за исключением нескольких случаев. Коммерческая организация не может осуществить передачу нежилого помещения в безвозмездное пользование своему учредителю (участнику), руководителю (например, генеральному директору), членам Совета директоров или контрольной комиссии. Обратная ситуация прямо не запрещена законом.

Пример. Директор ООО заключил с обществом бессрочный договор безвозмездного пользования нежилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности. Никаких ограничений на проведение сделки ссудодателем — физическим лицом закон не устанавливает. Таким образом, заключение договора ссуды между такими лицами, является допустимым.

По общему правилу безвозмездные сделки между юридическими лицами возможны:

между коммерческой организацией и некоммерческой (НКО), если это не противоречит закону;
между двумя НКО для осуществления уставных задач.

Также не противоречит закону договор безвозмездного пользования нежилым помещением между родственниками, в том числе супругами, при соблюдении указанных выше ограничений. Сделки такого рода — довольно распространенное явление в личных и бытовых отношениях, в государственном секторе, а также часто используется в благотворительных и иные социально значимых целях.

Необходимо обращать внимание на то, что в таких сделках в качестве стороны ссудодателя может выступать только собственник имущества, или уполномоченное им лицо. Несоблюдение этого условия часто приводит к судебным спорам. Нотариус при удостоверении сделки обязательно проверит, на каком основании ссудодатель владеет недвижимостью, имеются ли у него полномочия на передачу ее в безвозмездное пользование.

Не требуется регистрация договора безвозмездного пользования нежилым помещением в органах Росреестра, за исключением случая, когда передаваемый объект принадлежит к культурному наследию, а срок действия договора составляет 1 год и более. При этом нежелательно указывать его по формуле «1 год минус 1 день» с целью избежать регистрации. Согласно позиции ВАС (письмо № 66 от 11.01.2002) в договорах аренды он признается равным году, аналогичная практика применяется и случае регистрации в ЕГРН безвозмездного пользования нежилым помещением.

Дарение нежилого помещения

Собственники имущества вправе распорядиться им любым законным способом, в том числе путем дарения. Ограничений в отношении коммерческой недвижимости закон не устанавливает, однако договор дарения, в частности нежилого помещения, ограничен субъектным составом сторон сделки. Так, согласно ст. 575 ГК РФ его нельзя заключить, если:

одаряемое лицо занимает должности государственной, муниципальной службы, является служащим банка;
от имени работников медицинских и социальных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
дарителем выступает несовершеннолетнее, недееспособное лицо или их представитель;
стороны сделки являются коммерческими организациями.

В остальных случаях дарственная на коммерческую недвижимость является законным документом и не имеет особых отличий от случаев дарения других видов имущества. Также ограничение установлено ст. 35 Семейного кодекса в отношении дарителя. Чтобы подарить недвижимость, приобретенную в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на дарение. В ином случае по его требованию сделка может быть признана недействительной.

Дарение коммерческой недвижимости — законный способ оптимизации налогообложения для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей. Так, если отец подарил сыну нежилое помещение для использования в предпринимательской деятельности, сын освобождается от уплаты НДФЛ (дар получен от члена семьи), а также исключает полученный доход (имущество) из налогооблагаемой базы по УСН.

Преимущества участия нотариуса в сделках с коммерческими объектами

Нотариальное сопровождение сделки и оформление договора у нотариуса – это законный современный способ защиты интересов обеих сторон.

Во-первых, полномочия нотариуса охватывают исчерпывающую проверку данных о дееспособности продавца и покупателя, статусе ООО и объекта недвижимости. Риски мошенничества или ошибки фактически минимизированы.
Во-вторых, нотариус выступает непредвзятым посредником и отвечает за юридическую чистоту и законность действий. Он проверяет содержание договора на соблюдение норм права и подтверждает свободное волеизъявление продавца и покупателя. Участники сделки экономят на поиске юриста.
В-третьих, услуга нотариуса подразумевает передачу сведений в Росреестр для регистрации права собственности. Заявление передается с помощью электронного документооборота. Данные будут внесены после оплаты государственной пошлины Покупателем. Личное участие стороны не требуется. Это существенно экономит время клиентов.
В-четвертых, с участием нотариуса легче обеспечить безопасность расчетов. Депозит нотариуса гарантирует сохранность денег, надежность и своевременность совершения платежа.

Обязательное участие нотариуса

Закон обязывает оформлять куплю-продажу коммерческой недвижимости в простой письменной форме. Нотариальное заверение – по желанию сторон, без нотариуса не обойтись, если нежилые помещения:

принадлежат опекаемому, несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному лицу (статья 54 ФЗ № 218)
это долевая собственность или предмет договора ипотеки (статья 42 ФЗ № 218);

Оформление купли и продажи коммерческой недвижимости у нотариуса обязательно, если хотя бы одна из сторон настаивает на таком формате.

Нотариальная проверка при заверении сделки

Задача нотариуса при оформлении сделки с коммерческой недвижимостью – проверить статус, данные и правомочия сторон. Для этих целей нужно предъявить паспорта представителей,учредительные документы ООО, доверенности.

С целью защиты от мошенничества проводится полноценный правовой анализ договора, в том числе на предмет соблюдения преимущественного права покупки доли ООО и норм действующего законодательства.

Нотариус запрашивает данные об обременениях на объект коммерческой недвижимости из государственного реестра, получая актуальные сведения на момент заключения сделки о залоге, аресте.

Тарифы на удостоверение договора продажи коммерческой недвижимости

Стоимость услуг для ООО, других юридических и физических лиц при оформлении договора купли-продажи коммерческой недвижимости, включает единый нотариальный тариф:

Если нотариальное удостоверение не обязательно, а является желанием сторон, размер зависит от суммы реализуемой недвижимости:

0,4% + фиксированная сумма 3000 руб. – стоимость актива менее 1 млн и 1 млн включительно;
0,2% от сделки (но не более 1 млн руб.) + фиксированная сумма 7 000 руб. – цена объекта от 1 до 10 млн руб.;
0,1% от суммы сделки + фиксировано 25 000 руб. – стоимость продаваемого актива свыше 10 млн руб.
Если по закону участие нотариуса в сделке обязательно:
Удостоверение договора ипотеки недвижимого имущества ООО – 0,3% от стоимости, но не превышая 3000 руб.;
Прочие договора, предметом которых является квартира, другое имущество, подлежащее оценке, оплачиваются по тарифу 0,5% суммы сделки, но в диапазоне от 300 до 20 000 руб.
Стоимость оформления сделки у нотариуса, кроме тарифов, предполагает оплату услуг правового и технического характера с 2023 года фиксированная и составляет 8000р.

Стоимость оформления сделки у нотариуса, кроме тарифов, предполагает оплату услуг правового и технического характера. Цена зависит от объема и типа имущество ООО или другой стороны, города совершения сделки (в регионах, как правило, дешевле).

Государственная пошлина за регистрацию прав ООО в Росреестре не включена в тариф нотариуса и оплачивается отдельно.Госпошлина для покупателя - юридического лица составляет 22000 рублей, для покупателя-физического лица - 2000 рублей.