Оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости через нотариуса – стандартная процедура для ООО, представителей бизнеса и граждан, которые хотят минимизировать риски.

Склады, торговые помещения, ангары, квартиры для аренды, офисы могут отчуждаться с неотделимым специальным оснащением и оборудованием. Часто вызывает вопросы статус земельного участка под объектом. Есть нюансы по регистрации прав новых собственников. В связи с этим услуги нотариуса служат дополнительной гарантией чистоты и законности сделки.

Условия договора купли продажи коммерческой недвижимости

Ключевая особенность сделки купли-продажи коммерческих активов – подробные индивидуальные характеристики недвижимости. Договором проще пользоваться, если в нем указано как можно больше информации об объекте.

Обязательные данные по недвижимости для нотариуса:

• наименование предмета продажи: нежилое помещение, часть нежилого помещения;

• юридический адрес, точное расположение (в здании, на земле);

• кадастровый номер ;

• этажность, площадь, год постройки;

• графический план границ (если недвижимость не выделена в натуре);

• целевое назначение – нежилое помещение;

• данные об имуществе, которое передается вместе с активом – сети коммуникаций, не отделяемое оборудование, парковочные места.

Надежный источник персональной информации по зданию, квартире, другому объекту для сделки у нотариуса – электронная выписка из ЕГРН и сайт Росреестра.

В обязательные условия договора входит цена недвижимости. Сумма согласовывается сторонами персонально, исходя из договоренностей и оценки. Это возмездное соглашение, поэтому без таких данных нотариальное удостоверение невозможно, а сделка будет считаться незаключенной.

Варианты указания цены объекта: за квадратный метр, за единицу площади, полностью за весь актив, отдельно за земельный участок и за здание на нем.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

Если я покупаю коммерческий объект недвижимости на земле, в договоре будет две цены? Или нужно два договора?

По общему правилу, стоимость, указанная в договоре купли-продажи коммерческой недвижимости или квартиры на земле сразу включает цену земельного участка, на котором расположено здание. Два договора не требуется. Однако нотариус рекомендует выделить стоимость земельного участка в цене договора, поскольку его продажа не облагается НДС.

>

Преимущества участия нотариуса в сделках с коммерческими объектами

Нотариальное сопровождение сделки и оформление договора у нотариуса – это законный современный способ защиты интересов обеих сторон.

• Во-первых, полномочия нотариуса охватывают исчерпывающую проверку данных о дееспособности продавца и покупателя, -статусе ООО и объекта недвижимости. Риски мошенничества или ошибки фактически исключены.

• Во-вторых, нотариус выступает непредвзятым посредником и отвечает за юридическую чистоту и законность действий. Он проверяет содержание договора на соблюдение норм права и подтверждает свободное волеизъявление продавца и покупателя. Участники сделки экономят на поиске юриста.

• В-третьих, услуга нотариуса подразумевает передачу сведений в Росреестр для регистрации права собственности. Заявление передается с помощью электронного документооборота. Данные будут внесены после оплаты государственной пошлины Покупателем. Личное участие стороны не требуется. Это существенно экономит время клиентов.

• В-четвертых, с участием нотариуса легче обеспечить безопасность расчетов. Депозит нотариуса гарантирует сохранность денег, надежность и своевременность совершения платежа.

Обязательное участие нотариуса

Закон обязывает оформлять куплю-продажу коммерческой недвижимости в простой письменной форме. Нотариальное заверение – по желанию сторон, без нотариуса не обойтись, если нежилые помещения:

• принадлежат опекаемому, несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному лицу (статья 54 ФЗ № 218)

• это долевая собственность или предмет договора ипотеки (статья 42 ФЗ № 218);

Оформление купли и продажи коммерческой недвижимости у нотариуса обязательно, если хотя бы одна из сторон настаивает на таком формате.

Нотариальная проверка при заверении сделки

Задача нотариуса при оформлении сделки с коммерческой недвижимостью – проверить статус, данные и правомочия сторон. Для этих целей нужно предъявить паспорта представителей,учредительные документы ООО, доверенности.

С целью защиты от мошенничества проводится полноценный правовой анализ договора, в том числе на предмет соблюдения преимущественного права покупки доли ООО и норм действующего законодательства.

Нотариус запрашивает данные об обременениях на объект коммерческой недвижимости из государственного реестра, получая актуальные сведения на момент заключения сделки о залоге, аресте и долгах.

Тарифы на удостоверение договора продажи коммерческой недвижимости

Стоимость услуг для ООО, других юридических и физических лиц при оформлении договора купли-продажи коммерческой недвижимости, включает единый нотариальный тариф:

1. Если нотариальное удостоверение не обязательно, а является желанием сторон, размер зависит от суммы реализуемой недвижимости:

• 0,4% + фиксированная сумма 3000 руб. – стоимость актива менее 1 млн и 1 млн включительно;

• 0,2% от сделки (но не более 1 млн руб.) + фиксированная сумма 7 000 руб. – цена объекта от 1 до 10 млн руб.;

• 0,1% от суммы сделки + фиксировано 25 000 руб. – стоимость продаваемого актива свыше 10 млн руб.

1. Если по закону участие нотариуса в сделке обязательно:

• Удостоверение договора ипотеки недвижимого имущества ООО – 0,3% от стоимости, но не превышая 3000 руб.;

• Прочие договора, предметом которых является квартира, другое имущество, подлежащее оценке, оплачиваются по тарифу 0,5% суммы сделки, но в диапазоне от 300 до 20 000 руб.

Стоимость оформления сделки у нотариуса, кроме тарифов, предполагает оплату услуг правового и технического характера. Цена зависит от объема и типа имущество ООО или другой стороны, города совершения сделки (в регионах, как правило, дешевле).

Государственная пошлина за регистрацию прав ООО в Росреестре не включена в тариф нотариуса и оплачивается отдельно, в размере 2000 рублей.