Опционный договор и опцион на заключение договора

Содержание статьи:

1. Опцион на заключение договора: суть и особенности
2. Различия между опционом и предварительным договором
3. Алгоритм оформления
4. Опционный договор: суть и особенности
5. Сравнительный анализ
6. Что выбрать и как расторгнуть
7. Опцион и нотариус

Опцион на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ) дает держателю право в одностороннем порядке акцептовать безотзывную оферту, тогда как опционный договор (ст. 429.3 ГК РФ) предусматривает исполнение обязательств при наступлении согласованных условий. Нотариальное удостоверение обязательно для сделок с долями ООО, корпоративными правами и недвижимостью. В Москве и регионах РФ в 2026 году стоимость определяется единым нотариальным тарифом, заменившим прежние пошлины и технические услуги. Отказ от активации опциона не влечет судебных исков, опционная премия не возвращается.

Среди большого количества использующихся договорных форм значительное количество вопросов вызывают опцион на заключение договора и опционный договор. На первый взгляд эти конструкции очень похожи между собой, но все же имеют принципиальные различия, о которых нужно знать перед составлением и подписанием документа.

Опцион на заключение договора: суть и особенности

«Опцион часто путают с предварительным договором (ПД) и основания на это действительно существуют – обе конструкции предполагают заключение соглашения между двумя сторонами. Но в случае с предварительным договором момент наступления обязательств возникает после подписания еще одного документа – Основного договора, по которому и происходит передача прав на имущество. А в случае с опционом, приобретаются права на последующую активацию передачи прав на имущество по усмотрению управомоченной на это стороны. Это - основное различие между двумя документами.»

Все вопросы, касающиеся опциона и опционного договора, регулируются ГК Российской Федерации, а именно пунктами ст. 429.2., 429.3. Согласно им, опцион - это продажа права на возможность заключения договора. То есть одно из заинтересованных лиц может в установленные сроки завершить сделку, а второе должно исполнить все обязательства в полном размере. Держатель опциона получает право на акцептирование соглашения на одном из следующих условий:

• в четко обозначенный временной интервал;
• по факту наступления указанных в документе обстоятельств (если это предусмотрено соглашением об опционе).

Важно, что опцион на заключение договора не является отдельным видом соглашения. Конструкция может применяться в сделках купли-продажи недвижимости или ценных бумаг, аренды, подряда и не только. Главный ее смысл заключается в оборачиваемости права ожидания.

Опционом может помимо цены имущества предусматриваться также некое вознаграждение за саму возможность приобрести товар, права на который обладатель уже сейчас предоставляет покупателю. Эта премия может стандартно устанавливаться в процентном соотношении от общей суммы сделки и не возвращается, если покупатель не предъявит свои права на имущество.

В качестве примера рассматриваемого вопроса можно использовать опцион на заключение договора купли-продажи доли в хозяйственном обществе.

У опциона на заключение договора существует несколько отличительных черт:

1. суть его заключается в выдаче продавцом безотзывной оферты, которую он уже не имеет права отменить или не выполнить ее условия;
2. по умолчанию период, отведенный другой стороне соглашения на акцепт, то есть согласие приобрести имущество на указанных в безотзывной оферте условиях, составляет 1 год – при необходимости стороны могут указать иной временной интервал;
3. права требования выполнения условий соглашения могут быть переданы держателем третьим лицам. Если данное условие неприемлемо для продавца, ему необходимо объявить об этом держателю опциона до его подписания и указать это в соглашении о предоставлении опциона.

Держатели опционов должны знать, что некоторые отдельные формы этого документа закреплены на законодательном уровне, к примеру, в сфере рынка ценных бумаг (Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ).

Различия между опционом и предварительным договором

Одним из самых ярких различий можно назвать предмет соглашения. Предварительный договор представляет собой обязательства по заключению основного договора. Обе стороны должны подписать в будущем еще один документ - основное соглашение, в противном случае, одну из сторон ждут судебные разбирательства. Причем судебная практика в большинстве случаев говорит о том, что суд становится на сторону того, кто был готов выполнить свои обязательства в полном объеме.

Момент наступления обязательств тоже характеризует различия между обоими договорами. Когда речь идет о предварительном договоре, то у сторон возникают обязательства заключить основной договор на условиях, оговоренных заранее и отраженных в предварительном письменном соглашении. В случае с опционом, держатель может акцептовать ранее уже данное право на получение имущества прежнего правообладателя, выдавшего безотзывную оферту, его или отказаться от активации в одностороннем порядке. Если была проведена активация соглашения, то в этот же момент наступают и обязательства обеих сторон.

Количество участвующих в сделке сторон тоже можно отнести к отличиям между предварительным договором и опционом. Первый имеет 2 обязанных стороны. Они одинаково защищены от неисполнения обязательств законодательством и могут истребовать их в судебном порядке. При заключении опциона его держатель не имеет перед продавцом обязательств по заключению договора путем акцепта ранее оформленного предложения продавца, который в свою очередь является обязанной стороной по определению.

Среди отличий нужно отметить и возможность переуступить свои права третьим лицам в одностороннем порядке. В стандартном предварительном договоре она отсутствует. Ни одна из сторон не может продать или передать свои права. В редких случаях, иное может быть внесено в договор еще на этапе его составления, но такие конструкции практически не используются. После подписания опциона на заключение договора его держатель имеет полное право, закрепленное на законодательном уровне, передать свои права. Он может сделать это на возмездной или безвозмездной основе – выбор остается за держателем опциона. Иное может быть предусмотрено только прямо в самом соглашении.

Еще одним отличием является плата за заключение соглашения. Предварительный договор не имеет под собой материальной основы, если в нем не указано иное, к примеру, если не уплачивается обеспечительный платеж, который по соглашению сторон может не возвращаться покупателю в любом случае. Опционы на заключение договоров же безусловно возмездны. Иное может быть предусмотрено соглашением.

Алгоритм оформления

Схема действий обеих сторон, имеющих намерение подписать опцион на заключение договора такова:

• подписание опциона на заключение договора;
• Подписание безотзывной оферты (ее текст может быть включен в текст соглашения о предоставлении опциона, либо представлять собой отдельно составленный документ);
• уплата опционной премии (если такое условие предусмотрено соглашением);
• акцепт безотзывной оферты (предложения) держателем опциона при выполнении определенных соглашением условий и уведомление об этом нотариусом лица, выдавшего безотзывную оферту;
• оплата цены за приобретенное имущество.

Опционный договор: суть и особенности

Еще одной специфичной конструкцией является опционный договор. Его главной особенностью считают наличие условия, внесенного между пунктами соглашения. По своей сути опционный договор представляет собой соглашение на исполнение тех или иных условий. Одна сторона вправе потребовать их выполнения после наступления определенных обстоятельств (опционное условие), причем, вторая сторона договора не может отказаться от исполнения своих обязательств.

Все пункты соглашения обе стороны оговаривают заранее, так как имеют право вносить некоторые условия, не противоречащие самой сути опционного договора.

Рассмотреть эту конструкцию можно на примере. Предположим, что сотрудник крупной компании мечтает выкупить некий пакет акций по выгодной цене. Он подписывает с начальником договор, который предусматривает, что нужное количество акций будет ему продано, но при условии усердной работы, результат которой выражается в заключении тех или иных контрактов с важными для развития организации партнерами. Если сотрудник все выполнит, то начальник будет обязан исполнить свои обязательства и продать ему акции, подписав и заключив с покупателем соответствующий договор.

По умолчанию, после подписания документов держатель должен выплатить второй стороне опционную премию. Однако, договор может быть заключен и на безвозмездной основе. Это осуществляется в следующих ситуациях:

• внесение пункта о безвозмездности;
• безвозмездная природа отношений между двумя заинтересованными лицами;
• возмездность исключена априори (к примеру, продавец и покупатель договариваются о поставках по оптовым ценам).

По правилам данной конструкции опционное вознаграждение не возвращается ни при каких условиях. Оно, по сути, представляет собой некий финансовый гарант за ожидание активации сделки и ее возможную отмену по инициативе второй стороны. По своему желанию заинтересованные лица могут установить другой порядок с учетом возврата премии. Но такие договоры составляются крайне редко.

Еще одной отличительной чертой опционного договора является его условность. То есть он заключается под 2 условиями:

• отменительное;
• отлагательное.

В первом случае, если обстоятельства, предшествующие активации соглашения, не наступили, то сделка автоматически считается погашенной. Такой же результат предусмотрен при выдвижении требований по соглашению позже установленного срока.

Во втором случае наступление обязательств откладывается до исполнения определенных действий. До этого момента активировать свое право невозможно. То есть держатель должен ожидать наступления указанных условий и только потом сделка попадает в разряд осуществленных.

Сравнительный анализ

Оба описываемых документа имеют как сходства, так и различия. Общего между этими бумагами довольно много:

• исполнение обязательств предполагается в будущем времени;
• по умолчанию, соглашение подразумевает возмездность;
• по умолчанию, вознаграждение продавца не возвращается даже, если сделка была отменена;
• соглашение может иметь отменительное или отлагательное условия (в редких случаях, в договор вносятся оба условия);
• возможность перекупить право (если предусмотрено опционным договором).

При всей схожести, договорные опционные конструкции имеют и различия. Они заключаются в слудующем:

• держатель опциона получает право в будущем заключить договор со своей стороны, акцептовав безотзывную оферту, не привлекая к процессу завершения сделки продавца, а держатель опционного договора приобретает право инициировать процедуру исполнения обязательств по соглашению

Ориентируясь на ситуацию, стороны выбирают разные опционные конструкции. Но, независимо от этого, нужно учитывать, что обе формы более выгодны держателю, чем продавцу. Первый имеет право отказаться от сделки в любой момент без каких-либо последствий. Если опционная премия не была значительной, то держатель опциона практически ничего не потеряет.

Что выбрать и как расторгнуть

Если обе стороны соглашения уверены в том, что сделка однозначно состоится, то им нет необходимости соглашаться на опцион. Они заключают обычный договор нужного типа и выполняют свои обязательства. Но если у той или иной стороны возникают сомнения, то на помощь приходят опционные конструкции.

Прибегать к опциону на заключение договоров стоит тогда, когда сделка представляется выгодной и упускать такую возможность потенциальный покупатель не хочет. Но в том, что сделка состоится, у него есть большие сомнения и он предлагает продавцу рассмотреть договорную конструкцию.

А вот опционный договор выгоден тогда, когда участники убеждены в обоюдном желании осуществить сделку, но не могут сделать это в данный момент времени. Например, покупатель желает приобрести квартиру, но откладывает заключение договора купли-продажи до поступления финансов или расторжения брака. В этом случае опционная конструкция будет самой выгодной формой соглашения между двумя сторонами.

Расторжение происходит в случае отказа держателя активировать сделку. Никаких юридических последствий это не несет.

Опцион и нотариус

Опционы активно применяются в деловом мире и других сферах деятельности, в которых предусматривается совершение сделки. Такая форма взаимодействия дает возможность максимально гибко вести дела, ограничивать риски и продумывать все нюансы. Не лишним, а порой обязательным в силу закона, при заключении опционов будет и помощь квалифицированного юриста - нотариуса. Он поможет сделать сделку более прозрачной и безопасной.

Частые вопросы про опционный договор

Обязательно ли нотариальное удостоверение опциона?

Нотариальная форма обязательна, если опцион предусматривает сделки, требующие государственной регистрации или нотариального удостоверения по закону (например, купля-продажа долей в ООО, отчуждение недвижимости). В остальных случаях допускается простая письменная форма, но нотариальное удостоверение обеспечивает доказательственную силу, проверку дееспособности и минимизирует риски оспаривания в суде.

Возвращается ли опционная премия при отказе от акцепта?

По общему правилу ст. 429.2 и 429.3 ГК РФ опционная премия не возвращается, так как является платой за возможность заключения договора в будущем и компенсацией за связывание оферты. Возврат возможен только если стороны прямо предусмотрели это условие в тексте опционного договора.

Можно ли передать право по опциону третьему лицу?

Да, держатель опциона на заключение договора вправе передать право акцепта третьему лицу, если договором не установлен прямой запрет на такую передачу. Для опционного договора цессия возможна только при наличии соответствующего пункта в соглашении, так как здесь права привязаны к исполнению конкретных условий.

В чем главное отличие опциона от предварительного договора?

По предварительному договору обе стороны обязаны заключить основной договор в будущем. По опциону только одна сторона (предоставившая опцион) обязана исполнить оферту, а держатель вправе, но не обязан акцептовать сделку. Отказ держателя от акцепта не является нарушением и не влечет судебных последствий или обязанности возместить убытки, кроме удержания премии.

Как нотариус обеспечивает безопасность опционной сделки в Москве?

Нотариус проверяет правоспособность сторон, анализирует условия оферты и акцепта на соответствие ГК РФ, исключает скрытые ограничения прав. Сведения об удостоверении вносятся в Единую информационную систему нотариата (ЕИС), что делает сделку прозрачной для Росреестра, ФНС и корпоративных регистраторов. Нотариальное удостоверение исключает риск признания сделки недействительной по формальным основаниям.

Нормативные акты, регулирующие опционные договоры

• Гражданский кодекс РФ: ст. 429.2 (опцион на заключение договора), ст. 429.3 (опционный договор), общие положения об обязательствах и сделках.
• Налоговый кодекс РФ: ст. 333.24 (размеры нотариального тарифа за удостоверение сделок и свидетельствование подлинности подписей, редакция 2026 г., единый тариф без выделения УПТХ).
• Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»: особенности отчуждения и опционов на доли в уставном капитале.
• Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»: регулирование опционов на приобретение эмиссионных ценных бумаг.
• Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: порядок удостоверения сделок, внесение сведений в Единый реестр нотариальных действий.
• Методические рекомендации Федеральной нотариальной палаты по удостоверению опционных соглашений и корпоративных сделок (актуализированы на 2026 год).