Регистрация права собственности на недвижимость через нотариуса
Несмотря на то, что с 2013 года договоры купли-продажи, дарения недвижимых объектов не нужно регистрировать в органе Росреестра, регистрация права собственности на недвижимость в государственном реестре (ЕГРН) по-прежнему является обязательной. Подать соответствующее заявление и документы можно непосредственно в отделение Росреестра (не во всех регионах России), через МФЦ и в электронном виде через Портал государственных услуг. С 2019 года эту функцию может выполнить нотариус при удостоверении сделки с недвижимостью.
Регистрация сделок и прав на недвижимость
В государственном реестре недвижимого имущества регистрируются права собственности физических и юридических лиц на дома, квартиры, гаражи, земельные участки. При отчуждении недвижимого объекта (продаже, дарении, другом основании) в ЕГРН производится государственная регистрация прав на недвижимость, то есть фиксируется переход права собственности от одного владельца к другому.
Ряд договоров с недвижимостью по-прежнему требует регистрации в Росреестре:+
- участие в долевом строительстве;
- финансовой аренды (лизинг);
- долгосрочной аренды на срок свыше 1 года.
В то же время, наиболее часто на практике встречаются договоры продажи недвижимости, дарения, ренты. Регистрация самого договора купли продажи квартиры в Росреестре не требуется, но это не избавляет участников от необходимости зарегистрировать переход права на объект на нового владельца, и прекратить право бывшего собственника.
Также в ЕГРН фиксируется обременение права: залог, ипотека, долгосрочная аренда, право оперативного управления и хозяйственного ведения, иные ограничения на сделки (например, арест по постановлению службы судебных приставов).
Правила обращения в органы Росреестра
Законом № 218-ФЗ предусмотрено несколько способов подачи заявления и документов на регистрацию прав на недвижимость в Росреестре.
-
Личное обращение с бумажными документами через многофункциональный центр («Мои документы»). Непосредственно в отделениях Росреестра прием граждан осуществляется не везде. При этом должны присутствовать обе стороны сделки (продавец и покупатель, даритель и одаряемый), если договор совершен в письменной форме без нотариального удостоверения.
-
Путем направления заявления и других документов в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра или с авторизацией через портал государственных услуг (ЕПГУ). Документы должны быть в виде сканированных копий и подписываться квалифицированной электронной подписью.
-
Почтовым отправлением с вложением на бумажных носителях. В этом случае подписи заявителей на заявлении, копии паспортов должны быть нотариально удостоверены.
Подача заявления осуществляется от имени всех участников сделки. Одна из сторон может обратиться с заявлением на переход права собственности только в случае, если сделка была нотариально удостоверена. Представитель может действовать от имени участников сделки по нотариальной доверенности.
Сроки регистрации и необходимые документы
Процесс регистрации состоит из подачи документов заявителями, проверки достоверности изложенных в них сведений, внесения изменений в ЕГРН, выдачи выписки из реестра с фиксацией права собственности на нового владельца недвижимого объекта. Срок исполнения регистрационных действий составляет при подаче документов:
- через МФЦ — 9 рабочих дней (с учетом выходных до 14 дней);
- в электронном виде через ЕПГУ — 5 рабочих дней;
- при регистрации через нотариуса — 1 рабочий день.
При обращении за государственной регистрацией перехода прав на недвижимость в Росреестр нужно представить следующие документы:
-
паспорта, удостоверяющие личность обратившихся лиц;
-
заявления: о переходе права от лица, отчуждающего объект, о регистрации права — от лица, приобретающего недвижимость;
-
документы, на которых основано обращение (договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство на наследство, соглашение о разделе имущества и так далее);
-
в необходимых случаях иные документы (согласие супруга, залогодержателя на продажу недвижимости);
-
квитанцию, платежное поручение об уплате государственной пошлины (не обязательно, орган Росреестра может проверить факт уплаты самостоятельно).
При обращении в МФЦ заявители представляют оригинальные документы на бумажном носителе, копии договора в 3-х экземплярах (один из них остается в органе Росреестра). С 2021 года сотрудник МФЦ самостоятельно формирует заявления на регистрацию в электронном виде, стороны договора собственноручно подписывают их в его присутствии.
Кто может представить документы на регистрацию
Перечень лиц, имеющих право подать заявление и документы на регистрация прав собственности на недвижимость в Росреестр, перечислен в ст. 15 закона № 218-ФЗ:
-
собственники недвижимого объекта, право которых прекращается, и лица, у которых возникает право собственности на него;
-
стороны договора, в результате которого возникает ограничение на сделки, обременение недвижимости (залог, ипотека, аренда);
-
правообладатели на основании договора приватизации, дачной амнистии;
-
нотариус, удостоверивший сделку с недвижимостью, либо передающий документы на регистрацию недвижимости в Росреестр в рамках иного нотариального действия (например, передача документов в государственные органы).
Законом установлен разный порядок передачи документов на регистрацию прав собственности, в зависимости от характера сделки: нотариально удостоверенная или совершенная в простой письменной форме.
Порядок регистрации нотариальных сделок
Обязательное нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью закон предусматривает в случае, когда она является предметом:
- соглашения о разделе имущества супругов;
- брачного договора;
- свидетельства о праве на наследство;
- ренты.
Выдавая свидетельство о праве на наследство, где указаны недвижимые объекты, или свидетельство на долю супругов, детей в праве по соглашению, нотариус обязан по закону передать сведения о переходе права собственности в орган Росреестра после совершения нотариального действия.
Передача сведений производится бесплатно по каналам электронного взаимообмена документами. Регистрационные действия проводятся в течение одного рабочего дня после оплаты заявителями государственной пошлины, после чего выписка из ЕГРН с измененными данными поступает в нотариальную контору. В остальных перечисленных случаях направление документов на регистрацию в Росреестр производится по желанию сторон сделки.
В отношении сделок дарения, купли-продажи недвижимости закон не устанавливает обязательного требования о нотариальном удостоверении. Участники, как правило, обращаются к нотариусу в добровольном порядке, с целью получения дополнительных правовых гарантий.
Обязательное удостоверение сделок у нотариуса
В ряде случаев удостоверение сделки по отчуждению (мена, дарение, продажа) недвижимых объектов является обязательным:
- когда в числе собственников имеются несовершеннолетние дети, опекаемые лица в силу ограниченной или полной недееспособности;
- когда продается или дарится доля в праве собственности на недвижимый объект (за исключением случаев, когда он полностью отчуждается по одной сделке);
- если происходит приобретение недвижимости в долевую собственность, тогда как законом предусмотрено иное (например, квартира приобретается супругами и должна поступить в общую совместную стоимость согласно нормам Семейного кодекса, т.е. присутствует элемент брачного договора, что делает форму обязательной нотариальной).
В перечисленных обстоятельствах, сделка, не удостоверенная нотариусом, считается ничтожной. Соответственно ее участники не смогут подать документы на регистрацию перехода прав на недвижимость в Росреестр — они получат отказ в совершении регистрационного действия. Обязательность проведения таких сделок через нотариуса обусловлена необходимостью соблюдения прав социально незащищенных граждан. При совершении действия нотариус проверяет исполнение всех законодательных требований: наличие отказа других собственников недвижимого объекта выкупить продаваемую долю, разрешение органов опеки на совершение сделки, согласие супруга и так далее.
Преимущества регистрации прав через нотариуса
Подача документов на регистрацию в Росреестр через офисы МФЦ требует значительных затрат времени. Участники сделки с недвижимостью должны выбрать определенное время, подготовить документы, собраться вместе для подачи заявлений. Длительная проверка документов усложняет расчеты, выписку ЕГРН покупатель объекта получает через две недели. Из-за этого нередко продавец предусматривает в договоре залог на объект до полного расчета, а покупатель не спешит расстаться с деньгами до получения выписки ЕГРН.
Для направления электронного пакета документов заявители должны иметь квалифицированную электронную подпись (КЭП), которая отсутствует у большинства российских граждан. Кроме того, документы необходимо предварительно отсканировать с хорошим качеством.
Безусловное преимущество регистрации прав на недвижимость через нотариуса — скорость совершения регистрационного действия:
- пакет документов направляется в электронном виде и подписывается квалифицированной ЭЦП нотариуса;
- выписку ЕГРН можно получить уже через день после поступления в реестр сведений об оплате гос. пошлины.
Выписка из реестра недвижимости поступает в нотариальную контору в форме электронного документа. Нотариус может направить ее по указанному участниками сделки электронному адресу, мессенджеру. По желанию заявители могут получить распечатанный документ на бумажном носителе, соответствие которого электронной версии будет нотариально засвидетельствовано.
В нотариальной конторе Екатерины Олеговны Лексаковой можно получить подробную консультацию по вопросу государственной регистрации права собственности на недвижимость, уточнить стоимость нотариального действия и получить ответы на другие интересующие вопросы. Нотариус ведет прием в будние дни до 19.00 вечера. Записаться на прием можно по телефону, WhatsApp, с помощью формы обратной связи на сайте.