Москва, Дмитровский переулок дом 2 строение 1
«Охотный ряд», «Театральная» (300 м)
Звоните: +7 (495) 730-10-50  
  1. Главная
  2. Нотариальные действия
  3. Договор купли-продажи земельного участка

Оформление договора купли продажи земельного участка у нотариуса

Содержание статьи:

  1. Когда необходимо оформление договора через нотариуса
  2. Особенности купли-продажи земельных участков
  3. Преимущества удостоверения договора у нотариуса
  4. Что должен включать договор купли-продажи участка
  5. Цена оформления договора купли-продажи участка у нотариуса

Согласно российскому законодательству земля относится к недвижимым объектам и может быть предметом купли-продажи, как любое другое имущество. Вместе с тем, при составлении договора купли-продажи земельного участка необходимо учитывать ограничения, налагаемые Земельным кодексом и законом об обороте сельскохозяйственных земель. В отдельных случаях договор в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, несоблюдение этого условия делает его ничтожным.

Когда необходимо оформление договора через нотариуса

Согласно закону переход права на недвижимость, в том числе на земельные участки, регистрируется в государственном реестре (ЕГРН). Продать (купить) можно только участок, поставленный на кадастровый учет. Орган Росреестра совершит регистрацию прав собственности на основании только нотариально удостоверенного договора в следующих случаях:

  • если происходит купля-продажа доли в праве общей собственности на земельный участок (за исключением случая, когда все доли продаются одновременно по одной сделке);

  • если в числе собственников продающегося участка есть несовершеннолетние дети или опекаемые лица (необходимо разрешение органа опеки).

В многих случаях продавец и покупатель добровольно удостоверяют договор купли-продажи земли у нотариуса, так как это гарантирует проверку юридической чистоты совершаемой сделки. Договор должен учитывать многочисленные нюансы в зависимости от категории и целевого назначения земельного участка. Неправильно составленный документ влечет за собой риски оспаривания сделки в судебном порядке, а также отказ Росреестра в регистрации перехода прав собственности.

Особенности купли-продажи земельных участков

Собственниками земли могут быть физические и юридические лица, муниципальные и государственные органы. В зависимости от вида разрешенного использования правила ее купли-продажи регулируются разными правовыми актами.

  1. Земли запаса. К ним относятся участки для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества, как правило, находящиеся в собственности физических лиц. Купля-продажа таких земель производится по правилам Земельного кодекса с учетом указанных выше требований к регистрации в ЕГРН.

  2. Жилая застройка. Это участки под индивидуальное жилищное и гаражное строительство, личное подсобное хозяйство. В данном случае принимаются во внимание нормы, установленные Земельным и Градостроительным кодексом.

  3. Сельскохозяйственные земли. Их оборот регулируется законом № 101 от 24.07.2002 года, независимо от того, кто является собственником участка. При продаже земель этой категории преимущественное право покупки принадлежит муниципалитету, на территории которого они находятся. Продавец обязан предложить продаваемый участок местной администрации, и лишь при отказе от покупки, он имеет право реализовать его любым лицам.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

«Покупатель обязан использовать земельный участок в соответствии с направлением разрешенного использования. Продавец обязан уведомить его обо всех имеющихся ограничениях и обременениях в отношении земли, а также о том, как используются соседние участки. Отсутствие такой информации в договоре дает право покупателю требовать признания сделки недействительной и возврата средств.»

Преимущества удостоверения договора у нотариуса

При оформлении сделки купли-продажи земельного участка нотариус тщательно проверяет правоустанавливающие документы продавца и его право на продажу земли. Покупатель не обладает возможностями проверить многие обстоятельства, которые впоследствии могут привести его в суд. Приведем примеры.

  1. Продавец может владеть землей на основании договора приватизации, купли-продажи, наследования. Эта информация присутствует в выписке ЕГРН, однако ее недостаточно. Нотариус проверит, не находится ли объект продажи в базе судебных дел. Продавец может срочно продавать земельный участок, потому что право собственности на него оспаривают другие наследники, или соседи, несогласные с проведенными границами.

  2. Нотариусом будет проверен факт отсутствия дела о банкротстве в отношении продавца. По требованию финансового управляющего, сделки по продаже имущества, совершенные в течение 3-х лет до инициации банкротства, могут быть признаны недействительными.

  3. Необходима проверка документов продавца о наличии законной супруги. Продажа участка без ее согласия, если он является совместно нажитым имуществом, также может стать причиной оспаривания сделки в суде.

  4. Земли сельскохозяйственного назначения запрещено продавать иностранным гражданам и лицам без гражданства. Такой договор будет ничтожным. Паспорта покупателя и продавца проверяются по базе МВД, что снижает риски представления поддельных документов.

Кроме приведенных нюансов, существуют и другие, которые необходимо проверить перед заключением договора купли-продажи земли. Подробный перечень документов, необходимых для проверки и удостоверения сделки, нотариус представит в процессе консультирования заявителей.

Преимуществом заключения нотариальной сделки является возможность безопасного расчета через депозит нотариуса, а также быстрая регистрация перехода прав собственности на покупателя. Если участники подают документы на регистрацию в Росреестр через МФЦ, новую выписку можно получить в течение двух недель. По заявлению нотариуса регистрация в ЕГРН совершается в течение одного рабочего дня.

Что должен включать договор купли-продажи участка

Договор отчуждения недвижимости должен заключаться в форме одного документа, подписанного обеими сторонами сделки. Отсутствие или неполное, некорректное изложение условий договора предоставляет возможности для его оспаривания.

Существенные условия:

  1. Описание земельного участка, позволяющего однозначно его идентифицировать. Это значит, необходимо указать его местонахождение, адрес (при наличии), площадь, кадастровый номер в ЕГРН.

  2. Цена продажи и порядок оплаты, передачи объекта (по акту приемки или на основании подписанного договора). Если участок продается не по кадастровой цене, потребуется отчет независимого оценщика.

  3. Данные о строениях, расположенных на земельном участке. Так, если на нем построен дом, собственником которого является другое лицо, покупатель должен иметь в виду, что владелец дома имеет право на землю, расположенную под ним.

  4. Информация об имеющихся ограничениях, обременениях земельного участка, даже когда она не указана в выписке ЕГРН (ст. 37 ЗК РФ). В договоре необходимо прописать пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие подобных обстоятельств.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

«Участники сделки купли-продажи могут предоставить нотариусу для удостоверения свой вариант договора, или заказать услугу по его составлению в нотариальной конторе. Такая услуга оплачивается отдельно.»

Цена оформления договора купли-продажи участка у нотариуса

Стоимость нотариальных услуг определяется Налоговым кодексом путем установления размера государственной пошлины (другое название: нотариальный тариф). Дополнительно к сумме госпошлины стороны договора оплачивают правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ). Размер оплаты ежегодно устанавливается распоряжением региональной нотариальной палаты на территории всего округа. Например, в Москве стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка будет одинаковой во всех нотариальных конторах. В таблице указаны тарифы на 2021 год.

Сумма сделки

Размер госпошлины (нотариальный тариф)

(процент от цены договора

УПТХ (за один объект)

При заключении договора, требующего обязательной нотариальной формы (долевая собственность, сделки с участием детей, опекаемым лиц)

Независимо от суммы

0,5 %, не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.

6 000 руб.

Для сделок, не требующих обязательного нотариального удостоверения

Купля-продажа между членами семьи (супруги, дети, родители, внуки)

До 10 млн руб

3 000 руб. + 0,2 %

6 600

Свыше 10 млн руб.

23 000 + 0,1 % с суммы, превышающей 10 млн. (не более 50 000 руб.)

Продажа участка посторонним лицам

До 1 млн руб. включительно

3 000 + 0,4 %

6 600

От 1 млн до 10 млн. вкл.

7 000 + 0,2 % от суммы превышающей 1 млн. руб.

Свыше 10 млн руб.

25 000 + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн. руб.

Отдельные категории граждан имеют льготы по уплате налога (инвалиды, несовершеннолетние собственники, участники ВОВ и приравненные к ним категории).

В нотариальной конторе Е.О. Лексаковой можно получить консультацию по вопросу купли-продажи участка любого назначения, составить договор и удостоверить сделку. При консультировании нотариус подробно разъяснит, какие потребуются документы, и как рассчитывается цена нотариальной услуги. Контора располагается в центре Москвы, в районе удобной развязки трех станций метро. На прием можно записаться по телефону, электронной почте или с помощью WhatsApp.

В центре
Москвы
Онлайн
запись
Бесплатная
парковка
Бюро
переводов
Различные
формы оплаты

Смотрите также:

  1. Оформление договора мены у нотариуса
  2. Оформление договора купли продажи квартиры у нотариуса
  3. Оформление договора купли-продажи у нотариуса
Вопросы нотариусу

Задайте свой вопрос нотариусу: