Москва, Дмитровский переулок дом 2 строение 1
«Охотный ряд», «Театральная» (300 м)
Звоните: +7 (495) 730-10-50  

Ипотека и исполнительная надпись нотариуса

11 октября 2020, 19:09

Содержание

В настоящее время ипотека (ипотечный кредит) является распространенным способом улучшения жилищных условий. Эта правовая конструкция означает, что до полного исполнения денежных обязательств должника перед кредитором, приобретенное недвижимое имущество находится в залоге у займодавца и выступает источником компенсации его возможных имущественных потерь. При этом закон предусматривает возможность внесудебного обращения взыскания на квартиру в ипотеке по исполнительной надписи нотариуса, если это было предусмотрено договором.

Обращение взыскания на ипотечную квартиру

Принудительное исполнение обязательств путем обращения взыскания на заложенное имущество означает, что оно будет изъято и реализовано на торгах или передано кредитору с целью удовлетворения его требований. Законом установлены ограничения по использованию такого способа удовлетворения обязательств. Он может быть использован, если:

  • нарушение долгового обязательства является значительным — сумма задолженности составляет 5 % и более от стоимости предмета залога, и период просрочки составляет не менее 3-х месяцев;
  • залогодатель допустил грубые нарушения: не предупредил кредитора о наличии третьих лиц, имеющих права на предмет ипотеки, нарушает обязанности по страхованию недвижимости, не соблюдает правила по сохранности имущества;
  • заемщик нарушил сроки внесения платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, при этом залог обеспечивает обязательство, исполняемое периодическими платежами.

Кредитор не всегда может обратить взыскание на недвижимость сразу после выявления нарушений. Так, если ипотека оформлена с залогом квартиры по долевому строительству, это можно сделать не ранее, чем через 6 месяцев после сдачи объекта либо после прекращения строительства, в результате чего жилье так и не будет передано покупателю.

В соответствии с законодательством РФ не допускается обращение взыскания по исполнительному документу на жилое помещение, являющееся единственно пригодным для проживания гражданина-должника и членов его семьи. Однако это ограничение не распространяется на квартиры, которые являются предметом ипотеки, и согласно закону на них может быть обращено взыскание. При этом судебная практика свидетельствует о том, что в данном случае суд не учитывает такие обстоятельства, как тяжелое материальное положение, проживание в заложенном жилом помещении несовершеннолетних, тяжелобольных или недееспособных граждан.

Исполнительная надпись нотариуса для ипотеки в Москве

Применение исполнительной надписи нотариуса

Согласно общему правилу обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке. Однако, закон допускает возможность заключения между сторонами договора о залоге недвижимости соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания. Условие об использовании исполнительной надписи нотариуса может быть включено непосредственно в договор ипотеки. Заключение такого соглашения возможно как до, так и после возникновения задолженности.

Не допускается изъятие жилого помещения по исполнительной надписи в случаях, когда:

  1. квартира принадлежит физическому лицу, и оно признано безвестно отсутствующим или установить его местонахождение невозможно;
  2. если помещение является предметом предыдущей и последующей ипотеки, при этом в договорах установлены разные способы реализации имущества;
  3. для заключения договора залога требовалось согласие другого лица или органа, например, супруги предпринимателя, органов опеки (ст. 349 ГК РФ, ст. 55 закона об ипотеке).

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариального соглашения между заемщиком и кредитором (ст. 55 закона № 102-ФЗ), и такое условие содержится в договоре об ипотеке, договоре, порождающем ипотеку в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной.

Исполнительная надпись нотариуса в данном случае приобретает свойство исполнительного документа, на основании которого осуществляется исполнительное производство. Этот порядок упрощает удовлетворение требований кредитора в случае отсутствия между сторонами спора о наличии оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Порядок реализации ипотечной квартиры

Продажа квартиры в ипотеке по исполнительной надписи нотариуса происходит посредством проведения открытого аукциона организатором торгов на основании договора, заключенного с залогодержателем. Перед началом их проведения залогодержатель или организатор торгов должен направить заемщику уведомление о необходимости исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой.

Если залогодателем требования, указанные в уведомлении, не будут исполнены в течение 10 дней с момента его получения, то организатор торгов или кредитор (банк) направляет уведомление о проведении торгов и публикует извещение об этом в печатном издании органа исполнительной власти субъекта РФ, в котором находится недвижимое имущество.

В случае, если торги признают состоявшимися, задолженность заемщика перед залогодержателем погашается за счет суммы, которая будет выручена от продажи предмета залога. Если ее недостаточно, банк может удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества заемщика. Если же сумма превышает размер долга перед банком, разница возвращается залогодателю.

Если торги не состоялись, кредитор вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования.

Нужно отметить, что исполнительная надпись может быть совершена нотариусом на договоре ипотеки в любом месте, независимо от места проживания заемщика и местонахождения взыскателя. Наша нотариальная контора в Москве работает ежедневно, до 19.00 вечера, а также в субботние дни до 17.00. Записаться на прием можно по телефону или с помощью формы обратной связи на сайте.

Вопросы нотариусу

Задайте свой вопрос нотариусу: