По данным Российского союза рынка недвижимости за январь-октябрь 2025 года было совершено более 2,5 млн сделок с недвижимостью, а их общая стоимость составила порядка 5,4 трлн рублей. При этом количество судебных дел о признании сделки купли-продажи недействительной выросло на 15-20 % (подсчитали в юридической компании «Ляпунов, Терехин и партнеры»). Основанием для этого послужили обман, угрозы и другие мошеннические действия. О том, как не попасть на мошенников при покупке квартиры, какие схемы они применяют, и как защитить себя от потери имущества — рассказывает нотариус города Москвы Екатерина Олеговна Лексакова.
Рынок недвижимости всегда будет привлекать мошенников, так как стоимость жилья высока, а среди собственников немало уязвимых категорий: пожилые люди, молодежь, получившая недвижимость по наследству и так далее. Нотариальное удостоверение значительно снижает риски оспаривания сделки и признания ее недействительной. Нотариус гарантированно выполнит все обязательные шаги при покупке квартиры, чтобы не обманули: проверит юридическую чистоту объекта, документы продавца и его право на продажу, обеспечит безопасный расчет и переход права собственности в ЕГРН.
Участие нотариуса, хотя и не дает 100 % гарантии защиты от мошенничества, делает приобретение недвижимости более безопасным. В силу публичного характера своей деятельности он обладает широкими возможностями доступа к государственным информационным реестрам и, следовательно, может более тщательно проверить законность сделки, нежели это могут сделать стороны договора.
Самые опасные схемы мошенничества при покупке квартиры в 2026 году
По данным Росреестра мошенники часто используют подделку документов, а также стали широко использовать ИИ. С помощью нейросетей создаются фотографии, видеоролики, аудиозаписи, направленные на обман, как продавцов, так и покупателей жилья. Первое место среди подделок занимают фальшивые доверенности, иногда от умерших лиц, а также выписки ЕГРН, правоустанавливающие, технические документы на квартиру.
Получили распространение схемы с фейковыми сайтами. Иногда они создаются как клоны сайтов известных риэлтерских фирм или застройщиков. При дистанционном оформлении сделки мошенники берут предоплату, а затем удаляют сайт из сети.
Около 90% мошеннических схем начинается с телефонного контакта с психологическим давлением и запугиванием. Под видом представителей известных и авторитетных силовых злоумышленники убеждают жертву в нависшей угрозе уголовного преследования за противоправные действия, а также в том, что единственный способ защиты — срочная продажа недвижимости и перевод полученных средств на «безопасные» счета.
Именно телефонное мошенничество при покупке квартиры использовалось в резонансном деле певицы Ларисы Долиной. Мошенники убедили ее в том, что сделка проводится фиктивно, что она не лишится жилья, а все действия проводятся с целью защитить своих близких и помочь в поимке преступников. Изучив психологический портрет певицы, они были уверены в том, что она сохранит все разговоры в тайне. Действительно, о влиянии третьих лиц не знали ни риэлтор, ни покупатель, ни родственники, прописанные в квартире.
По данным МВД только в Москве за 2025 год по этой схеме было продано 75 квартир, а всего по крупным российским городам — 251 объект недвижимости. После продажи 90 продавцов подали иски с требованием о возврате жилья по причине того, что действовали под влиянием мошенников. Правоприменительная практика складывается следующим образом:
- сделка признается действительной, продавцу отказывают в удовлетворении требований — 20 % исков;
- куплю-продажу признают недействительной, продавец возвращает деньги, а покупатель квартиру — 39 % дел;
- сделка также признается незаконной, покупатель остается без квартиры и денег — 41 % споров.
Пожилые собственники недвижимости являются уязвимой категорией продавцов в силу отсутствия цифровой и правовой грамотности, излишней доверчивости. С другой стороны появилась специфическая схема мошенничества с участием пенсионеров, которые после продажи жилья добросовестному покупателю обращаются в суд с требованием вернуть квартиру, так как в момент сделки не осознавали своих действий по причине болезненного состояния. От такой схемы достаточно трудно защититься, не всегда помогает даже справка из ПНД или видео совершения сделки.
Мошенничество при покупке квартиры: как избежать?
Как избежать мошенничества при покупке квартиры в 2026 году?
«Государственная Дума рассматривает в 2026 году несколько законопроектов, направленных на защиту добросовестных покупателей от мошенников. Предлагается ввести период охлаждения перед передачей денег продавцу, исключить расчет наличными, привлекать к сделке доверенных лиц из числа родственников, ввести обязательное прохождение медицинского освидетельствования в случаях, когда продавец находится в преклонном возрасте. Однако в текущих условиях безопасная сделка с недвижимостью через нотариуса — реальный способ снизить риски покупки квартиры у пожилого человека. Никто не сможет дать 100% гарантию защиты от мошенничества при покупке квартиры, однако нотариальное удостоверение поможет избежать наиболее распространенных мошеннических схем.»
Почему сделка через нотариуса — это самый надёжный вариант?
«Безопасная покупка квартиры в 2026 году предполагает не только проверки объекта продажи, личности продавца и покупателя, грамотности договора. На первый план сегодня выходит защита от возможного оспаривания сделки, что может обеспечить только нотариально удостоверение. При совершении процедуры нотариус обязан: разъяснить сторонам смысл и последствия заключенного договора под роспись — никто не сможет заявить в суде, что находился в заблуждении относительно своих действий; убедиться в правоспособности и дееспособности сторон путем проведения беседы, в сомнительных случаях представления медицинского заключения — это не позволит ссылаться на болезненное состояние; выявить свободу волеизъявления сторон, отсутствие давления и угроз со стороны третьих лиц — берется письменное заверение, допускается видеофиксация нотариального действия. Нотариус, как лицо, исполняющее государственные функции, отвечает за свои ошибки лицензией и несет имущественную ответственность. Если вследствие допущенной им ошибки, недосмотра клиенту нанесен ущерб, он возмещается в полном объеме за счет системы страхования профессиональной ответственности нотариусов.»
Какие проверки проводит нотариус при удостоверении сделки?
«Проверка квартиры перед покупкой у нотариуса помогает избежать мошенничества и сохранить имущество. При нотариальном удостоверении проводится всесторонний анализ законности сделки, правоспособности сторон и других важных аспектов договора. В общем случае обязательные следующие проверки. Юридическая чистота квартиры: Нотариус обязан сам запросить и получить из Росреестра расширенную выписку ЕГРН, из которой можно установить не только факт обременения и ареста квартиры, но также указание на собственников, лишенных или ограниченных в дееспособности по решению суда. Это исключает возможность предоставления поддельных документов на квартиру. Анализ документов, на основании которых продавец получил квартиру в собственность, дает возможность определить лиц, которые могут быть не прописаны в квартире, но имеют право на постоянное проживание в ней. Проверка правомочий продавца: При возникновении сомнений в личности, нотариус проверяет паспортные данные по информационной системе МВД, в том числе с биометрией. Семейное положение продавца уточняется путем проверки по базе ЗАГСа. Если он состоит в браке, обязательно требуется согласие супруга на продажу недвижимости. Обязательной является проверка продавца на банкротство по данным Федресурса (ЕФРСБ). К некоторым из перечисленных информационных ресурсов отсутствует публичный доступ. Нотариусы используют возможности межведомственного обмена документами и информацией в рамках соглашений, заключенных Федеральной нотариальной палатой.»
Какие безопасные способы передачи денег в 2026 году?
«Безопасными для сторон сделки считаются способы расчета, предусматривающие передачу денег продавцу после получения подтверждения о переходе права собственности на недвижимость к покупателю (выписка из ЕГРН). Существует несколько способов проведения безналичных расчетов через банк: эскроу-счета (номинальные) — деньги блокируются банком и перечисляются продавцу после подтверждения из Росреестра; банковская ячейка — не обеспечивает полной безопасности, так как банк не контролирует количество и виды купюр, заложенных арендатором; аккредитив при покупке квартиры открывается банком по заявлению покупателя. Один из самых безопасных расчётов при покупке квартиры — передача денег через депозит нотариуса. Это специальный счет в банке, открытый нотариусом и защищенный даже в случае банкротства кредитной организации. Способ удобен тем, что средства можно перевести или положить наличными непосредственно во время подписания договора у нотариуса. После того, как в нотариальную контору поступит выписка из ЕГРН на имя покупателя, нотариус перечисляет деньги продавцу. Как правило, это происходит в течение 1-2 дней.»
Пошаговый чек-лист: 10 обязательных шагов, чтобы не обманули
1. Подготовка и поиск
Нужно четко определить параметры желаемого помещения: технические требования, стоимость, район расположения. Провести анализ цен на крупных порталах недвижимости: Циан, ДомКлик и других. Поиск через агентство недвижимости безопаснее, но требует расходов.
2. Проверка продавца
Покупка жилья от застройщика проще и надежнее, но нужно посмотреть отзывы и побывать в офисе лично. При дистанционном общении риск попасть на мошенников при покупке квартиры увеличивается. Приобретение жилья на вторичном рынке несет больше рисков, особенно при прямой купле-продаже.
3. Проверка квартиры
Необходимо изучить все документы на квартиру: договор купли, приватизации, свидетельство на наследство, выписку из ЕГРН, технический паспорт. Нельзя ориентироваться на копии — их легко подделать, нужно смотреть оригиналы.
4. Причины для отказа от сделки
В процессе общения с продавцом нужно обращать внимание на «красные флаги», сигнализирующие о том, что желательно отказаться от покупки. Некоторые из них: продается квартира, купленная менее года назад; продавец категорически отказывается от нотариального удостоверения, не показывает оригиналы документов, цена существенно ниже среднерыночной, срочная продажа, требование оплаты наличными.
5. Нотариальное удостоверение
Покупка квартиры у нотариуса — это безопасно и обеспечивает быструю регистрацию перехода прав на недвижимость в ЕГРН. Покупатель, как менее защищенная сторона, должен настаивать на участии нотариуса в сделке, несмотря на расходы. Стоимость квартиры неизмеримо выше.
6. Подписание договора
Договор купли-продажи нужно составлять с помощью профильных специалистов: риэлтора, юриста. Иначе можно упустить важные нюансы, которые впоследствии могут послужить основанием для признания сделки недействительной. Проведение безопасной сделки с недвижимостью через нотариуса гарантирует соответствие договора всем требованиям закона.
7. Безопасный расчёт
Это важно для обеих сторон сделки, поэтому желательно привлекать надежного посредника в виде банка (аккредитив) или использовать нотариальный депозит. Перечисленные способы обеспечивают получение денег продавцом после регистрации перехода прав собственности на покупателя.
8. Регистрация перехода права
В обычном случае стороны договора должны совместно обратиться в МФЦ с договором купли-продажи, документами и заявлением. Если сделка удостоверяется нотариусом, он сам подает сведения в Росреестр и время регистрации сокращается до одних суток. Новая выписка из ЕГРН поступает нотариусу, который направляет ее покупателю.
9. Передача квартиры
В обязательном порядке следует подписать акт приема передачи квартиры от продавца покупателю. При этом должны присутствовать свидетели, которые также подписывают документ. Это в интересах обеих сторон договора.
10. Что делать после сделки
После получения ключей от приобретенного жилья следует познакомиться с управляющей компанией, переоформить на себя лицевые счета по оплате коммунальных услуг, зарегистрироваться в квартире (при необходимости).
Покупатель не всегда может уделить много времени проверке квартиры перед покупкой, тогда как для нотариуса — это обязательная часть работы. Привлечение риэлторов также не всегда может обеспечить полную безопасность сделки, так как их возможности в плане поиска информации ограничены.
В заключение отметим, что безопасная покупка квартиры в 2026 году требует большой осторожности со стороны покупателя. Приведенный в нашем обзоре чек-лист покупки квартиры будет полезен всем, кто намерен приобрести новое жилье. Предпочтительнее провести сделку с недвижимостью через нотариуса, так как это существенно снижает риски ее оспаривания в суде.
